別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松東 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -6 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也 印  TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 84,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区篠ケ瀬町字下堀前９５番 ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に営業 所等が見られる住宅 地域 東7m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然としているが周囲に は事業所等も混在する住宅地 域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 5.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近く利便性が良好な住宅地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響による先行き懸念等か ら、当面地価は現状を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北東方から東方の住宅地域一円である。需要者は浜松市東区を中心に市内に居住もしくは勤 務先を有する一次取得者が中心となる。住宅のほか事業所、倉庫等が混在して居住環境はやや劣るが、郊外型大型商業 施設に近く利便性が良好な地域である。新型コロナウイルス感染症の影響により先行き不透明で需要はやや弱含んでい る。土地は総額で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占め、標準地 の画地規模も勘案すると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [108.2] [102.0] 100 84,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による経済 活動の停滞と先行き不透明感から、様子見姿 勢もあり需要は低下している。 周辺に商業施設が多く利便性は良好であるが 、景気動向から需要はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％