鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３０３ -3	浜松市中区		更地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		商業 (90,240)
b	Ｋ０３１２ -70	浜松市中区		建付地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		商業 (90,429)
c	Ｋ０３１３ -28	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.9m市道、中間画地		商業 (90,414)
d	Ｋ０３１４ -19	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.5m市道、中間画地		商業 (90,600)
e	Ｋ０３１５ -1	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南25m市道、北2.1m、二方路		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,720	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	120,575	100 [ 94.7]	127,323	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 152,284	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	157,894	100 [ 107.3]	147,152		147,000
c	(　 ) 166,415	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	136,876	100 [ 105.8]	129,372		129,000
d	(　 ) 134,662	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.0]	161,430	100 [ 125.6]	128,527		129,000
e	(　 ) 238,735	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 109.3]	215,582	100 [ 165.5]	130,261		130,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -18.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

浜松中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,989,970	1,943,234	8,046,736	6,807,320	1,239,416	（　0.9745） 1,207,811	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,162,729 円　　　　（　 80,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	163.00	Ｓ3	489.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	312 ㎡	16.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸、２・３階共同住宅ワンルーム

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	163.00	95.0	154.85	2,484	384,647	3.0	1,153,941
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	163.00	90.0	146.70	1,700	249,390	3.0	748,170
							0.0	0
～

～

～

計		489.00	91.7	448.25		883,427		2,650,281
								0

⑨年額支払賃料	883,427 円　×　12ヶ月　＝　 10,601,124 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,601,124 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 636,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,965,057 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,650,281 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,989,970 円　　　　（　 32,019 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３１０　　　　-5	3,067 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,484 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３１５　　　　-2	2,436 ( 2,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,466
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,000 円	98,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,034 円	10,601,124　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 839,800 円	98,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,943,234 円　（　　　　　　 6,228 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 489.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,807,320 円（　　　　　 21,818 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,989,970 円
②総費用	1,943,234 円
③純収益　①－②	8,046,736 円
④建物等に帰属する純収益	6,807,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,239,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,811 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,162,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
浜松中 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-21

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

印

TEL.

鑑定評価額

39,900,000 円

１㎡当たりの価格

128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区紺屋町３０８番４				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,420)
	1:1.2	事務所ＲＣ4	事務所、店舗等が混在する国道背後の商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ浜松駅を中心に拡がる商
業地域。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

浜松駅北西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,420)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ浜松駅を中心に拡がる商業地域で、新型コロナの影響により景気は厳しい状況にあり、先行き不透明感から
買い控え等により地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階から３階程度の低層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 71,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浜松駅の北西方に拡がる、店舗や事務所を中心とした駅前商業地域。需要者の中心は地元の事業を営む
比較的資本力の弱い個人または法人が主である。当該地域は、店舗用途を前提とすると選好性が低く、事務所または共
同住宅としての利用を前提とした場合のほうが需要が高いが、先行きの不透明感が増大している。土地は総額で４００
０万円前後で、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中低層の店舗、事務所や共同住宅を中心とした駅周辺の商業地域で、店舗用途を前提とすると選好性が低
く、投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は説得力に欠ける。また取引事例は、類似地域におい
て信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[102.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

128,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により景気は厳しい状況に
あり、一部に持ち直す動きもあるが、先行き
不透明感から需要は軟調である。

浜松市役所前の幹線道路背後の商業地域で店
舗用途よりも事務所または住居系用途の需要
の方が高い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３１０ -17	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
b	Ｋ０３１４ -20	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ｋ０３１０ -22	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東6m市道、北2m、角地		商業 (90,360)
d	Ｋ０３１５ -69	浜松市中区		更地	（　）	長方形	東12m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 113,209	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	111,511	100 [ 82.9]	134,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	135,000
b	(　 ) 90,474	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	104,865	100 [ 83.6]	125,437		125,000
c	(　 ) 111,034	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	114,190	100 [ 90.5]	126,177		126,000
d	(　 ) 114,941	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	108,012	100 [ 82.6]	130,765		131,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

浜松中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,403,278	1,847,056	7,556,222	6,462,820	1,093,402	（　0.9745） 1,065,520	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,198,333 円　　　　（　 71,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	163.00	Ｓ3	489.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	312 ㎡	16.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２～３階ファミリータイプ６戸、平均専用面積約４９㎡を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	163.00	95.0	154.85	2,490	385,577	3.0	1,156,731
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	163.00	90.0	146.70	1,520	222,984	3.0	668,952
							0.0	0
～

～

～

計		489.00	91.7	448.25		831,545		2,494,635
								0

⑨年額支払賃料	831,545 円　×　12ヶ月　＝　 9,978,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,978,540 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,379,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,494,635 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,403,278 円　　　　（　 30,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３１０　　　　-6	2,817 ( 2,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,561	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,496 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３１６　　　　-7	2,278 ( 2,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,330
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	469,000 円	93,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,356 円	9,978,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 797,300 円	93,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	93,800 円	93,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,800 円	93,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,847,056 円　（　　　　　　 5,920 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 489.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,462,820 円（　　　　　 20,714 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,403,278 円
②総費用	1,847,056 円
③純収益　①－②	7,556,222 円
④建物等に帰属する純収益	6,462,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,093,402 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,065,520 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,198,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,100 円／㎡）