別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
浜松中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中 5-10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛 印  TEL.
鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中区元浜町３２番１
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 北20.7m市道、西側道 水道、ガス、下水 浜松

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．７ｍ市道 交通

施設		 ＪＲ東海道本線　　　
浜松駅北方
1.4km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近い幹線道路沿いの商業地域で、前面街路の整備の進捗とともに建て替え等も見られ、今後は発展的に
推移すると予測。一方、新型コロナウイルス感染症の収束が見えず、地価は弱含んで推移するものと見られる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中心商業地外縁の普通商業地域と路線商業地域である。需要者は市内及びその周辺市で事業を営
む法人や個人が中心である。幹線道路に面し、高容積率を確保できる地域にあるため、事務所、店舗のほかマンション
用地等の潜在的な需要が存するものの、価格時点現在では新型コロナウイルス感染症の影響により弱含んでいる。取引
価格は画地規模や利用目的により大きく異なるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は中高層の店舗兼共同住宅等が見られる商業地域であり、収益価格を考慮する必要がある。比準価格は現実に取
引された価格を基に試算されたものであり、実証的な価格といえる。一方、当地域における店舗及び住宅の賃料水準で
は投下資本に見合った十分な賃料を収受しえないため、収益価格は低位に試算された。以上より、本件では比準価格を
標準とし、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [103.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利下が続くも、現時点では新型コロナウ
イルス感染症の収束が見通せず、特に影響を
受けやすい商業地の需要減退が懸念される。


前面街路の整備が進んでおり、将来的な地域
の発展が見込まれるが、新型コロナウイルス
感染症の影響により、需要は弱含んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  +8.9
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０３１２

-68		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西12m市道、
東2m、二方路
商業

(90,500)
b Ｋ０３１５

-2		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南21m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c Ｋ０３１２

-72		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,462)
d Ｋ０３１４

-19		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m市道、
中間画地
商業

(90,600)
e Ｋ０３０８

-1		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
東2m、二方路
商業

(90,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,514  		 100
[ 100.0]		 [  97.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
119,143 		 100
[  88.3]
134,930 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
131,800  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
137,349 		 100
[ 108.4]
126,706 
131,000 
c (　           ) 
125,436  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
126,471 		 100
[ 105.1]
120,334 
124,000 
d (　           ) 
134,662  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
161,430 		 100
[ 124.1]
130,081 
134,000 
e (　           ) 
92,577  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
113,523 		 100
[  82.8]
137,105 
141,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



浜松中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,889,948 
9,317,933 
36,572,015 
34,314,000 
2,258,015 		 （　0.9504）
2,146,017 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     45,659,936 円　　　　（　     90,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 260.34 ＲＣ11 2,460.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   506 ㎡     14.6 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  20.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所、３～１１階は住居を想定した。建物階層、規模は近隣地域の需給動向を勘案。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.78 
80.0 
186.22 
2,897 
539,479 		 6.0  3,236,874 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
260.34 
85.0 
221.29 
2,211 
489,272 		 6.0  2,935,632 
0.0  0 

 3～11		 居宅
218.65 
88.0 
192.41 
1,714 
329,791 		 3.0  989,373 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,460.97 
86.9 
2,139.20 

3,996,870 		 15,076,863 
0 
⑨年額支払賃料      3,996,870 円　×　12ヶ月　＝　      47,962,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,139.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,962,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,407,722 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,746,718 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,076,863 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         143,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,889,948 円　　　　（　        90,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０３０８
　　　　-5		 1,578  
(   1,575) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]
1,632 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,718 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,714 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｋ０３０３
　　　　-2		 1,272  
(   1,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 99.0]
1,803 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,128,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,444,633 円  　　　       48,154,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,522,000 円  　　　　    532,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,317,933 円　（　　　　　　        18,415 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 532,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,460.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,314,000 円  
（　　　　　        67,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,889,948 円      
②総費用 9,317,933 円      
③純収益　①－② 36,572,015 円      
④建物等に帰属する純収益 34,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,258,015 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,146,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,659,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,200 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月15日　提出
浜松中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
浜松中 5-10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.
鑑定評価額 68,300,000 円  １㎡当たりの価格 135,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 浜松市中区元浜町３２番１
 ②地積
　(㎡)		 506  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅等が見られる商
業地域		 北20.7m市道、西側道 水道、ガス、下水 浜松

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０．７ｍ市道 交通

施設		 浜松駅北方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浜松市中心商業地外郭の地域で、接道する幹線道路の整備が進んでいることもあり、徐々に高層化が進む傾向が
みられるため、今後は現状を基調としつつも、建て替え等によりやや発展的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中心商業地外郭の普通商業地域を中心に、中区内の路線商業地域を含む圏域一円。需要者の中心
は浜松市内に地縁性を有する個人または法人である。商業施設のみならずマンションや店舗併用住宅も混じる地域であ
るため、商業地としての立地が優れているとは言えないが、価格に値頃感が感じられる中、幅広い需要者層の存在によ
り地価は比較的安定している。中心となる価格帯は画地規模、用途等によりまちまちで見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域内に存しており、収益価格は一定の説得力を有しているものの、マンションや自用の住宅兼店舗
も多い商業地域にあり、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため低位に求められた
。よって取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格を
規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　浜松中 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    130,000 円／㎡		 [ 96.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.6]		 [103.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において緊急事態宣言等の影響もあ
り、春から夏にかけて不動産に対する需要は
止まったが、その後持ち直しの気配も感じら
れる。

中心部外縁の商業地域であり、中心商業地地
価下落のあおりを受けて下落傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.8
交通・接近　　　  +8.9
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 浜松中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｋ０３０８

-1		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
東2m、二方路
商業

(90,360)
b Ｋ０３１２

-72		 浜松市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,462)
c Ｋ０３１４

-19		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.5m市道、
中間画地
商業

(90,600)
d Ｋ０３１５

-2		 浜松市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南21m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,577  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
113,523 		 100
[  82.8]
137,105 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
125,436  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
126,471 		 100
[ 105.1]
120,334 
124,000 
c (　           ) 
134,662  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.0]
161,430 		 100
[ 124.1]
130,081 
134,000 
d (　           ) 
131,800  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
137,349 		 100
[ 108.4]
126,706 
131,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +3.4 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -18.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.1 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    135,000 円／㎡]  



浜松中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,906,877 
9,318,437 
36,588,440 
34,314,000 
2,274,440 		 （　0.9504）
2,161,628 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     45,992,085 円　　　　（　     90,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
浜松中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 260.34 ＲＣ11 2,460.97
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   500 ％   500 ％   506 ㎡     14.6 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  20.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の利用状況を勘案し、１階店舗、２階事務所、３階以上は共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.9 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.78 
80.0 
186.22 
3,085 
574,489 		 6.0  3,446,934 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
260.34 
85.0 
221.29 
2,200 
486,838 		 6.0  2,921,028 
0.0  0 

 3～11		 居宅
218.65 
88.0 
192.41 
1,696 
326,327 		 3.0  978,981 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,460.97 
86.9 
2,139.20 

3,998,270 		 15,178,791 
0 
⑨年額支払賃料      3,998,270 円　×　12ヶ月　＝　      47,979,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,139.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        47,979,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     2,408,562 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,762,678 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,178,791 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,199 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,906,877 円　　　　（　        90,725 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｋ０３０１
　　　　-5		 1,593  
(   1,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,676 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,696 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｋ０３１２
　　　　-1		 1,583  
(   1,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
浜松中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,128,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,445,137 円  　　　       48,171,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      159,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,522,000 円  　　　　    532,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       532,000 円  　　　　    532,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,318,437 円　（　　　　　　        18,416 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 532,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   2,460.97 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 45 ％　＋　0.0629 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,314,000 円  
（　　　　　        67,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,906,877 円      
②総費用 9,318,437 円      
③純収益　①－② 36,588,440 円      
④建物等に帰属する純収益 34,314,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,274,440 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,161,628 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,992,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,900 円／㎡）