鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３０１ -27	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,480)
b	Ｋ０３０１ -56	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、北1.9m、二方路		商業 (90,354)
c	Ｋ０３０１ -60	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	Ｋ０３０８ -34	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
e	Ｋ０３０１ -59	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 350,117	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,364	100 [ 59.8]	570,843	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	571,000
b	(　 ) 525,863	100 [ 100.0]	[ 95.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	458,457	100 [ 70.2]	653,073		653,000
c	(　 ) 604,860	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	533,926	100 [ 76.3]	699,772		700,000
d	(　 ) 453,702	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	442,813	100 [ 61.6]	718,852		719,000
e	(　 ) 469,642	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,022	100 [ 72.3]	630,736		631,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.41	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.48	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

浜松中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,503,764	8,411,180	21,092,584	15,029,400	6,063,184	（　0.9514） 5,768,513	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	122,734,319 円　　　　（　 531,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＲＣ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	231 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階とも店舗でフロア貸し、建物の階層は周辺の利用状況と投資採算性を考慮した

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

エレベーター、通路等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	5,642	710,892	6.0	4,265,352
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	75.0	135.00	3,333	449,955	6.0	2,699,730
							0.0	0
3～ 5	店舗	180.00	75.0	135.00	3,045	411,075	6.0	2,466,450
							0.0	0
～

～

計		900.00	74.0	666.00		2,394,072		14,364,432
								0

⑨年額支払賃料	2,394,072 円　×　12ヶ月　＝　 28,728,864 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,196,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に㎡当たり４００円と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,925,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,554,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,371,611 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,364,432 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 132,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,503,764 円　　　　（　 127,722 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３０８　　　　-3	5,154 ( 5,128)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,727	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,670 円/㎡　月額支払賃料（　 5,642 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３１２　　　　-5	5,290 ( 5,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,625
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,110,000 円	222,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,831,080 円	31,925,664　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,139,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,887,000 円	222,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	222,000 円	222,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,411,180 円　（　　　　　　 36,412 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	222,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,029,400 円（　　　　　 65,062 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,503,764 円
②総費用	8,411,180 円
③純収益　①－②	21,092,584 円
④建物等に帰属する純収益	15,029,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,063,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,768,513 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,734,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 531,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
浜松中 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-1

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　高橋　秀明

印

TEL.

鑑定評価額

140,000,000 円

１㎡当たりの価格

605,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区鍛冶町３２０番１８外				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗ＲＣ6F1B	中高層ビル、小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域	南36m市道	水道、ガス、下水	浜松 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 10 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鍛冶町通り沿いの中心商業地
域

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

ＪＲ東海道本線浜松駅
北西方
500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店が多く建ち並ぶ中心商業地域であるが、コロナ禍の影響により繁華性は大きく低下しており、今後地価は
下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 643,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 541,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市中心部の準高度商業地域である。需要者の中心は法人、個人事業者のほか、投資を目的とする不動
産業者などである。飲食店が建ち並ぶ中心商業地であるが、コロナ禍の影響により空店舗が増加しており、不動産収入
は減少傾向で推移している。取引価格は、不動産の個別性を強く反映して形成されるため、中心となる価格帯はバラツ
キがあるが、坪単価２００万円程度が一つの目安といえる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。
標準地は、浜松市中心部の商業地域内に所在し、資産保有目的や不動産投資目的等様々な需要が期待され、収益性に基
づく価格よりやや高めに取引される傾向がある。本件においては、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、今後
の需給動向等をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    655,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-7                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    623,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、中
心商業地の商況は大きく低下しており、需要
は減少している。

飲食店を中心とした商業地域であるが、コロ
ナ禍により空店舗が増加しており、不動産収
入は減少傾向である。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-7.6 ％

-2.9 ％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０３０１ -60	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	Ｋ０３０１ -56	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.9m市道、北1.9m、二方路		商業 (90,354)
c	Ｋ０３０８ -34	浜松市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	Ｋ０３０１ -58	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m市道、東6m、角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,860	100 [ 100.0]	[ 93.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	511,932	100 [ 78.1]	655,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	655,000
b	(　 ) 525,863	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	463,716	100 [ 73.7]	629,194		629,000
c	(　 ) 453,702	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	444,174	100 [ 68.6]	647,484		647,000
d	(　 ) 659,341	100 [ 100.0]	[ 94.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 165.0]	375,625	100 [ 69.7]	538,917		539,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +65.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 643,000 円／㎡]

浜松中 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,391,524	8,455,813	20,935,711	14,758,600	6,177,111	（　0.9514） 5,876,903	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	125,040,489 円　　　　（　 541,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＲＣ5	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	231 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全館店舗、フロアー貸し、５階建、建物の規模・階層は需給動向を考慮。

⑦有効率　 74.0 ％
の理由

エントランス、階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	70.0	126.00	5,581	703,206	6.0	4,219,236
							0.0	0
2～ 2	店舗	180.00	75.0	135.00	3,300	445,500	6.0	2,673,000
							0.0	0
3～ 5	店舗	180.00	75.0	135.00	3,050	411,750	6.0	2,470,500
							0.0	0
～

～

計		900.00	74.0	666.00		2,383,956		14,303,736
								0

⑨年額支払賃料	2,383,956 円　×　12ヶ月　＝　 28,607,472 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 666.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,196,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に㎡当たり４００円と査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,804,272 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,544,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,259,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,303,736 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 131,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,391,524 円　　　　（　 127,236 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０３１２　　　　-5	5,290 ( 5,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,609 円/㎡　月額支払賃料（　 5,581 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０３０１　　　　-4	4,983 ( 4,758)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,593
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,090,000 円	218,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,816,513 円	31,804,272　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,260,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,853,000 円	218,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	218,000 円	218,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,455,813 円　（　　　　　　 36,605 円／㎡）　　（経費率　　 28.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	218,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,758,600 円（　　　　　 63,890 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,391,524 円
②総費用	8,455,813 円
③純収益　①－②	20,935,711 円
④建物等に帰属する純収益	14,758,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,177,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,876,903 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,441 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,040,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 541,000 円／㎡）