別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 浜松中 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -25 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根 印  TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 89,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区布橋２丁目１５２番１ ｢布橋２－２－２５｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1 住宅 Ｗ3 一般住宅が建ち並ぶ 文教施設に近い既成 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 3.0km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、格別の変動要因はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方から北方にかけての住宅地域である。需要者は浜松市内の一次取得者が中心である。文 教施設に近く住環境が良好な地域であるが、新型コロナの影響により需要は弱含みであり、価格は微減傾向で推移して いる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，４００万円から２，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円 から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域であり、需要者は収益性より居住の快適性を重視して取引を行うものと判断する。比準 価格は不動産の市場性を反映した価格であるが、本件においては類似する取引事例から求められており、その信頼性は 高いものと判断する。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 95.3] [100.0] 100 88,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の先行き不透明感と景気下振れリス クにより、住宅地、商業地ともに不動産需要 は弱含みである。 文教地区に近く利便性、住環境の良好な既成 住宅地域であるが需要は弱含みである。地域 要因に変動はない。 格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％