別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜松中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史 印  TEL.

鑑定評価額 23,600,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大きな変動要因はみられず、当面は現状のまま推移するものと考えられる。地価は底堅く当面、比較的堅調に推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅北及び北西部に拡がる住宅地域。需要者は、一次取得者または４０代から５０代の二次取得 者が中心である。住環境を高める商業施設、医療施設、公園などが適正配置されている閑静な住宅地域である。この事 から当該地域は安定的に需要者に選好され続けている。土地は、総額で、２，３００万円から２，５００万円程度、新 築戸建については、４，３００万円から４，５００万円程度が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏の類似地域内では安定した需給バランスが保たれており、それ故、自己居住目的の取引を中心に信頼性のあ る取引事例を収集する事ができた。当該地域については賃貸需要もあるが、主に自己居住目的での売買取引が主流であ るため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住目的の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との 価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,000 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [102.0] 100 [ 98.0] [104.0] 100 89,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍において緊急事態宣言等の影響もあ り、春から夏にかけて不動産に対する需要は 止まったが、その後持ち直しの気配も感じら れる。 起伏のある富塚エリアのなかでも高台に位置 し、住環境としての利便性の高い閑静な既成 住宅地域である。比較的堅調な需要が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％