鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -682	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,200)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -611	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -677	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -681	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,353	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	73,822	100 [ 99.5]	74,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,200
b	(　 ) 79,425	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	81,129	100 [ 109.3]	74,226		74,200
c	(　 ) 85,234	100 [ 100.0]	[ 95.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,058	100 [ 109.1]	74,297		74,300
d	(　 ) 73,477	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.8]	80,927	100 [ 109.3]	74,041		74,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.3
b	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +27.5
c	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,200 円／㎡]

静岡清水 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,394,399	678,405	2,715,994	2,449,980	266,014	（　0.9475） 252,048	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,143,837 円　　　　（　 34,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度5種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２階住宅（２戸）とした。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	2,044	176,602	6.0	1,059,612
							0.0	0
2～ 2	居宅	108.00	85.0	91.80	1,420	130,356	2.0	260,712
							1.0	130,356
～

～

～

計		216.00	82.5	178.20		306,958		1,320,324
								130,356

⑨年額支払賃料	306,958 円　×　12ヶ月　＝　 3,683,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,683,496 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 331,515 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,351,981 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,320,324 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,015 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,356 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 30,403 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,394,399 円　　　　（　 22,935 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-607	2,579 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,054 円/㎡　月額支払賃料（　 2,044 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-608	1,810 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 75.0]	2,045
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,505 円	3,683,496　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 678,405 円　（　　　　　　 4,584 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,980 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,394,399 円
②総費用	678,405 円
③純収益　①－②	2,715,994 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	252,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,143,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
静岡清水 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 5-8

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小泉　喜洋

印

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区興津中町字西上側２２６番７				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）高度5種最高31m
	1:3.5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が多い駅前通り沿いの商業地域	東9m県道	水道、ガス、下水	興津 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ興津駅前の既成商業地域

街

路

９ｍ県道

交通

施設

興津駅南方

100m

法令

規制

近商
(80,200)
高度5種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ興津駅前の既成商業地域で、後継者難や商況低迷により、閉鎖店舗や駐車場への業態変更が進んでいる。津
波浸水区域に位置し新規の需要に乏しい中、コロナ禍の影響もあり、地価は下落傾向での推移が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は清水区北東郊外部の近隣商業地域一円。需要者の中心は地域周辺の地縁者や関連事業者である。郊外部の
駅前商業地域においては、大型店舗との競合や背後人口減少等により商況は停滞傾向にあり、宅地需要は継続して弱い
動きとなっている。新型コロナウイルス感染症の影響もあり取引は軟調。地縁者等の限定的な需要を主とすることから
、取引の個別性が強く中庸化は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層の自用店舗を中心とする駅前既成商業地域で、地銀店舗の撤退以降、既存店舗の閉鎖や駐車場化が顕著
で、賃貸市場は未成熟である。取引市場は地縁者や関連事業者等による需要が主で、収益性は選択の主要な指標となり
得ない。郊外部として信頼できる取引事例を収集し得たことから、最近の市況動向を考慮の上、実証的な比準価格を標
準とし、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響によりＪＲ
草薙駅周辺等一部商業地域を除き需給は減退
傾向、郊外部における選別も厳しさを増して
いる。

新規店舗の進出は無いが、駅前駐車場は不足
気味で増加傾向にある。コロナ禍もあり、商
業地の需要は減退傾向で下落傾向に推移した
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -682	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,200)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -148	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -146	静岡市清水区		建付地	（　）	不整形	南東9m県道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -926	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m県道、南東3.3m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,353	100 [ 100.0]	[ 94.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.9]	73,822	100 [ 99.8]	73,970	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 59,373	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,601	100 [ 75.9]	77,208		77,200
c	(　 ) 39,822	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 92.7]	47,397	100 [ 63.0]	75,233		75,200
d	(　 ) 86,049	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	89,948	100 [ 117.3]	76,682		76,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.29	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,700 円／㎡]

静岡清水 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,362,721	677,991	2,684,730	2,449,980	234,750	（　0.9475） 222,426	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,539,306 円　　　　（　 30,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	108.00	Ｓ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商高度5種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	6.5 m x 23.0 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２階住宅２ＤＫ２戸

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	80.0	86.40	2,050	177,120	6.0	1,062,720
							0.0	0
2～ 2	居宅	108.00	85.0	91.80	1,420	130,356	2.0	260,712
							1.0	130,356
～

～

～

計		216.00	82.5	178.20		307,476		1,323,432
								130,356

⑨年額支払賃料	307,476 円　×　12ヶ月　＝　 3,689,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,689,712 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,320,741 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,323,432 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,911 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 130,356 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 30,069 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,362,721 円　　　　（　 22,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-607	2,579 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-608	1,810 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 75.0]	2,045
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,500 円	34,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	110,691 円	3,689,712　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,600 円	34,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,900 円	34,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 677,991 円　（　　　　　　 4,581 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,900,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,449,980 円（　　　　　 16,554 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,362,721 円
②総費用	677,991 円
③純収益　①－②	2,684,730 円
④建物等に帰属する純収益	2,449,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	234,750 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	222,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,539,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,700 円／㎡）