別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 静岡清水 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -29 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区吉川字上長面１２１番７ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が混在する住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 草薙 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１号背後の住宅地域 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 草薙駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区内では概ね標準的な住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されると予測する。私鉄駅から徒歩圏内で、 利便性は良好であるが、新型コロナウイルス感染症の影響等から、地価はやや弱含み傾向での推移が窺える。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の標準的な混在住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者及び在勤者の一次 取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。私鉄駅からは徒歩圏内に位置するが、周辺での宅地供給による需 要の分散化傾向が見受けられ、更に新型コロナウイルス感染症の影響等から、取引にやや停滞感が窺える。土地は概ね １，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道１号背後の戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定 が困難なため、収益価格は試算出来なかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては 居住の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価 格を採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から、優良 住宅地域を除き、需要は弱含み傾向にあり、 個別化・二極化傾向が強まっている。 草薙地区近くの住宅地域で、住環境は概ね良 好であるが、新型コロナウイルス感染症の影 響等から需要はやや弱含み。格別な変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％