別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 静岡清水 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -28 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁 印  TEL.

鑑定評価額 7,100,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原東１０３番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整理済の住宅地域 西5m市道 水道、ガス 新蒲原 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 清水区の旧蒲原町東部に位置 する戸建住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 新蒲原駅北東方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺の住宅地域としてほぼ熟成している。学校や商業施設に近く需要には底堅さも見られるが、一般的な 景気低迷の影響に加えて、地域内人口は減少傾向で地価は弱含みか横這い傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の住宅地一円である。需要者は３０才～４０才前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層 が中心である。また、住宅地需要は雇用や所得環境が後退していることからマイナス傾向にあり、地縁選好性が強い当 地域へ関心度は低い。市中心部への交通アクセスはやや劣るが、街区状態は良好で、また、価格に値頃感があることか ら一定の宅地需要は認められる。土地は１５０㎡前後で７００万円～１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算できなかった。したがって、代表標準地との検討に加え、対前年変動率も考慮し、特に快適性を重視する住宅地域で 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　清水 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [136.1] [101.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より４月以降は急速に悪化し雇用環境も後退 したが、１０月以降は一進一退の状態にある 。 周辺部での宅地分譲による供給過剰感に加え 、先安感による買控えもあり買手市場となっ ている。 ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっ ては中庸を得ている。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％