別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡清水 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区下野緑町５５０番８ ｢下野緑町８－３５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した住宅地域であり現況同様の土地利用が続くものと予測する。コロナ禍の住宅地需要への影響は小さ いものと考えられるが、人口減少傾向、供給過剰傾向を受けて地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の住宅地域一円。需要者の中心は地元出身の第一次取得者層で、圏外からの需要はほとんどない。 小規模な宅地分譲が散見される程度で特段の変動要因は見受けられない。コロナ禍よる影響は比較的小さいものの供給 過剰傾向、不動産市場の二極化傾向を受けて地価は下落傾向が続いているものとみられる。土地は１０００万～１５０ ０万円程度、新築の戸建物件は２０００万～２５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では低層アパートも見られるが賃貸需要は弱い。また、標準的画地では賃貸物件の想定が困難であるため、収益価 格は試算できなかった。近隣地域においては自用の戸建住宅用地取得目的での土地取引が支配的であり、投資目的で土 地を取得するための取引はみられない。従って、実際の取引価格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を標準とし て、他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の地価への影響は小さいものと考え られる。供給過剰傾向と人口減少を受けて住 宅地の地価は弱含みに推移している。 需要に対してやや供給過剰傾向とみられ、市 場滞留期間はやや長くなっており、地価は下 落傾向とみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％