鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -1153	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m県道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -1120	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -145	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -664	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北東5.9m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ３Ｋ２２０３ -1171	静岡市駿河区		更地	（　）	不整形	南5m市道、南4m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,720	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 65.0]	100 [ 100.0]	51,514	100 [ 126.4]	40,755	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 56,708	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,141	100 [ 123.8]	45,348		45,300
c	(　 ) 36,337	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	42,108	100 [ 98.0]	42,967		43,000
d	(　 ) 54,449	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	57,716	100 [ 126.3]	45,698		45,700
e	(　 ) 38,549	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	40,691	100 [ 89.1]	45,669		45,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,200 円／㎡]

静岡駿河 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,520,164	1,015,796	3,504,368	2,723,500	780,868	（　0.9450） 737,920	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	14,758,400 円　　　　（　 21,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	415.00	Ｓ1	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	696 ㎡	31.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

シングルテナントへの一括賃貸を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	415.00	100.0	415.00	1,006	417,490	3.0	1,252,470
							0.0	0
～

～

～

～

計		415.00	100.0	415.00		417,490		1,252,470
								0

⑨年額支払賃料	417,490 円　×　12ヶ月　＝　 5,009,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,009,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 500,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,508,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,252,470 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,272 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,520,164 円　　　　（　 6,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-1108	1,056 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	960	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,009 円/㎡　月額支払賃料（　 1,006 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1109	1,164 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,058
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,600 円	41,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,296 円	5,009,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 258,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,015,796 円　（　　　　　　 1,459 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,723,500 円（　　　　　 3,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,520,164 円
②総費用	1,015,796 円
③純収益　①－②	3,504,368 円
④建物等に帰属する純収益	2,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	780,868 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	737,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,758,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
静岡駿河 9-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 9-4

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田島　克彦

印

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区用宗１丁目２７１番｢用宗１－２２－２９｣				②地積　(㎡)	696 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1.5:1	工場	工場、倉庫、一般住宅等が混在する工業地域	北西6m市道	水道、下水	用宗 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 180 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

用宗港に近い住宅等も介在す
る工業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

用宗駅北東方

900m

法令

規制

準工
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

用宗港に近い工業地域で、被災リスクに対する防災意識の高まりから、低調な需要状況が続いている。格別な変
動要因は見当たらないが、新型コロナウイルス感染症の影響等を踏まえ、地価は弱含み傾向での推移が窺える。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、静岡市及び周辺都市に位置する工業地域である。需要の中心は地元事業者であるが、港湾関連の県内外
の法人も見受けられる。原材料価格及び消費動向、防災意識の高まりを反映した生産体制の見直し等の影響から、工場
等の業務用地に対する需要は選好性が強まっており、更に新型コロナウイルス感染症の影響等から取引は低調な状況に
ある。取引価格は取引当事者の属性、規模等の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自己施設での操業が殆どで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格は低位に試
算された。当該地域は自己使用目的や資産保有目的の取引が多く、実際の取引に当たっては周辺地価相場をも参考に取
引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、市場動向等に留意す
るとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葵 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,200 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[154.8]

[100.0]
100

43,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による景気の先行
き不透明感が窺える中で、個人消費や海外経
済動向等を踏まえ、工業地域の選別化が進ん
でいる。

沿岸部に近く津波災害リスクを有すること、
更に新型コロナウイルス感染症の影響から、
需要は弱含み。格別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 9-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -1069	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	南西6.1m市道、中間画地		工業高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -302	焼津市		更地	（　）	不整形	南11.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -666	静岡市駿河区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -650	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,887	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,871	100 [ 105.8]	42,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,400
b	(　 ) 30,299	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	32,992	100 [ 82.4]	40,039		40,000
c	(　 ) 60,243	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,195	100 [ 130.6]	44,560		44,600
d	(　 ) 61,400	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,847	100 [ 134.9]	45,105		45,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +36.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,000 円／㎡]

静岡駿河 9-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,548,991	1,017,401	3,531,590	2,723,500	808,090	（　0.9450） 763,645	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,272,900 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 9-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	415.00	Ｓ1	415.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	696 ㎡	31.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	415.00	100.0	415.00	998	414,170	3.0	1,242,510
							0.0	0
～

～

～

～

計		415.00	100.0	415.00		414,170		1,242,510
								0

⑨年額支払賃料	414,170 円　×　12ヶ月　＝　 4,970,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,970,040 円　　×　　 8.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 432,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,537,647 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,242,510 円　×　　 91.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,344 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,548,991 円　　　　（　 6,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-6	1,120 ( 1,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	974	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,000 円/㎡　月額支払賃料（　 998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1109	1,164 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,039
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡駿河 9-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,600 円	41,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,101 円	4,970,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,017,401 円　（　　　　　　 1,462 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 415.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 70 ％　＋　0.0725 × 20 ％　＋ 0.0964 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,723,500 円（　　　　　 3,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,548,991 円
②総費用	1,017,401 円
③純収益　①－②	3,531,590 円
④建物等に帰属する純収益	2,723,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	808,090 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	763,645 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,097 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,272,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）