別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡駿河 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人 印  TEL.

鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区北丸子１丁目１２０９番１７ ｢北丸子１－６－５３｣ ②地積 　(㎡) 1,754   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東10m市道 水道、ガス、下水 安倍川 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１号線背後の中小工場地 主体の工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 安倍川駅北西方 1.9km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度の高い工業地域であって、コロナ禍の影響は小さく、需要は安定的に推移すると思料される。また、周辺 の土地利用に特段の変動要因は認められず、当面は現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静岡市内の工業地域一円である。需要の中心は市内に地縁を持つ中小の製造業者である。成熟した既成 工業団地で取引は少ないが、津波リスクの少ない内陸部に位置し、国道１号線背後の交通アクセスに良好な環境下にあ るため、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は、用途、画地規模により様々であり一様には把握し難いが、強 いて言えば５，０００万円～１０，０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用を目的とした取引が主体であり、収益目的での土地取引が極めて少なく、適正な賃貸市場分析が困難なため収 益価格の試算は省略した。比準価格は同一需給圏内における正常４事例から大数的に求められた実証的な価格である。 試算過程における各補修正及び要因比較も適切であるため、信頼性は高い。よって、比準価格を標準として代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 9-1                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [157.5] [100.0] 100 43,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高速道路周辺の工業地域にあっては需要は高 いものの、コロナ禍による投資抑制等の影響 を受け需要の弱い工業地域もみられるなど二 極化傾向にある。 交通利便性に優れる国道１号線背後の工業地 域であり、コロナ禍にあっても需要は堅調に 推移しており、その影響の程度は小さい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +56.2 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％