別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 静岡駿河 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也 印  TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 安倍川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 安倍川駅北方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナウイルス感染症の影響により住まい方や働き方等の社会的環境の変化が予想される。これを受け地価 は、当面、弱含みにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駿河区内の住宅地域である。需要者は、市内在住の一次取得者が中心となっている。当該地域は、街路 条件に劣り自動車で通行するには狭隘な道路も多く存在する。総額の値頃感より取引は一定数観察される地域であるが 、新型コロナウイルス感染症の影響により取引に際し顧客が慎重な姿勢を示している。土地については、総額で１，０ ００万円前後、新築戸建は２，５００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より信頼性の高い取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自己居住用 の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事例より試 算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駿河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [100.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需給バランスが堅調な駿河区ではあるが、新 型コロナウイルス感染症の影響により人気の 住宅地であっても、その価格は弱含みの状態 となっている。 街路条件に劣る既存の住宅地域。ミニ開発が 進んだ結果、入り組んだ街路が形成されてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％