鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -919	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北西13m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -764	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ整形	西20m県道、中間画地		近商高度4種最高24m (80,300)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -723	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	北西7.5m市道、北東6m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -817	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ３Ｋ２２０３ -161	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東16m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,186	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,759	100 [ 54.1]	130,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	131,000
b	(　 ) 149,794	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,547	100 [ 109.1]	135,240		135,000
c	(　 ) 110,205	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,460	100 [ 67.7]	157,253		157,000
d	(　 ) 123,353	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,613	100 [ 87.5]	140,129		140,000
e	(　 ) 136,116	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	136,116	100 [ 86.5]	157,360		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

静岡葵 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域で、規範性の高い造成事例がえられない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,052,936	1,364,865	4,688,071	3,414,400	1,273,671	（　0.9481） 1,207,567	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,151,340 円　　　　（　 67,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し。１～２階店舗を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	2,289	309,015	6.0	1,854,090
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	90.0	135.00	1,700	229,500	3.0	688,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		538,515		2,542,590
								0

⑨年額支払賃料	538,515 円　×　12ヶ月　＝　 6,462,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,462,180 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 432,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,029,214 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,542,590 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,052,936 円　　　　（　 16,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-105	2,302 ( 2,248)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,235	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-107	2,405 ( 2,393)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,865 円	6,462,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,364,865 円　（　　　　　　 3,802 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,414,400 円（　　　　　 9,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,052,936 円
②総費用	1,364,865 円
③純収益　①－②	4,688,071 円
④建物等に帰属する純収益	3,414,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,273,671 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,207,567 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,364 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,151,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
静岡葵 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-20

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

印

TEL.

鑑定評価額

52,100,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区松富１丁目４０５番１｢松富１－１４－２６｣				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高19m
	1:2	店舗兼住宅ＲＣ2	低層店舗、住宅等が混在する路線商業地域	北西25m県道	水道、ガス、下水	静岡 5.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 359 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

街路整備が進む県道沿いの路
線商業地域

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

静岡駅北方

5.2km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

新東名高速道路の新静岡ＩＣに接続する県道に面し、道路整備も進んでいるため路線商業地として熟成していく
ことが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡市内に存する幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は県内外の中小企業、個人事業主等で
ある。周辺地域は飲食店舗や営業所等が見られる。街路整備の進捗により商環境や利便性が向上し繁華性が高まりつつ
あるが、新型コロナウイルス感染症の影響を受けている。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異
なる。市場で取引されている価格帯は様々であるが、土地の総額で５０００万円前後が多いと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や事務所等が混在する幹線道路沿いの商業地域である。賃貸用不動産等の収益物件も見られるが、その
数は少なく賃貸市場は成熟するまでには至っていない。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大
きく収益価格はやや低位に求められた。したがって、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を中心とし、収益価
格を比較考量して需給動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスにより主に中心市街地の
商業地が影響を強く受けた。その他旧来の商
業地域もほぼ下落傾向で推移。

新東名高速へのアクセス道路路整備が進捗し
、店舗等が増加しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -761	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西30m国道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -901	静岡市葵区		底地	（　）	長方形	南東27m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -1223	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -1259	静岡市葵区		更地	（　）	台形	西11.4m市道、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,500	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,063	100 [ 111.3]	143,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 90,747) 151,245	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	149,279	100 [ 109.2]	136,702		137,000
c	(　 ) 126,488	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	146,875	100 [ 103.0]	142,597		143,000
d	(　 ) 147,090	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	162,943	100 [ 109.4]	148,942		149,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

静岡葵 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,065,911	1,364,565	4,701,346	3,414,400	1,286,946	（　0.9481） 1,220,154	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	24,403,080 円　　　　（　 68,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	60 ％	200 ％	200 ％	359 ㎡	14.0 m x 25.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	2,289	309,015	6.0	1,854,090
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	1,700	229,500	3.0	688,500
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		538,515		2,542,590
								0

⑨年額支払賃料	538,515 円　×　12ヶ月　＝　 6,462,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,462,180 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,042 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,042,138 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,542,590 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,065,911 円　　　　（　 16,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-905	2,036 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,281	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,289 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1209	2,125 ( 2,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,381
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,865 円	6,462,180　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 419,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 412,200 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,364,565 円　（　　　　　　 3,801 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,414,400 円（　　　　　 9,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,065,911 円
②総費用	1,364,565 円
③純収益　①－②	4,701,346 円
④建物等に帰属する純収益	3,414,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,286,946 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,220,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,399 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,403,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,000 円／㎡）