鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -216	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -24	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、南西4m、角地		近商高度4種最高22m (90,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -1254	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北東23.5m市道、南東5.8m、角地		近商高度3種最高19m (90,200)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -1255	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ３Ｋ２２０３ -764	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ整形	西20m県道、中間画地		近商高度4種最高24m (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	385,037	100 [ 151.4]	254,318	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	246,000
b	(　 ) 188,245	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,569	100 [ 79.1]	228,279		221,000
c	(　 ) 212,121	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	197,576	100 [ 75.2]	262,734		254,000
d	(　 ) 147,059	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,883	100 [ 63.7]	229,016		222,000
e	(　 ) 149,794	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	147,547	100 [ 65.8]	224,236		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 233,000 円／㎡]

静岡葵 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			市街地の商業地域で、規範性の高い造成事例がえられない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	59,821,162	13,332,748	46,488,414	22,739,200	23,749,214	（　0.9481） 22,516,630	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	450,332,600 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	3,417 ㎡	88.3 m x 38.6 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	90.0	900.00	3,015	2,713,500	6.0	16,281,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,000.00	90.0	900.00	2,412	2,170,800	3.0	6,512,400
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	90.0	1,800.00		4,884,300		22,793,400
								0

⑨年額支払賃料	4,884,300 円　×　12ヶ月　＝　 58,611,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,611,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,804,696 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,606,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,793,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 214,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	59,821,162 円　　　　（　 17,507 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-908	2,457 ( 2,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,276	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,030 円/㎡　月額支払賃料（　 3,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-708	2,648 ( 2,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,787
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,615,000 円	323,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,902,348 円	63,411,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,423,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,745,500 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,332,748 円　（　　　　　　 3,902 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,739,200 円（　　　　　 6,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	59,821,162 円
②総費用	13,332,748 円
③純収益　①－②	46,488,414 円
④建物等に帰属する純収益	22,739,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,749,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	22,516,630 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 450,332,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
静岡葵 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-10

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小林　繁

印

TEL.

鑑定評価額

793,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区長沼南１８番外｢長沼南７－１０｣				②地積　(㎡)	3,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度5種最高31m 地区計画等 (100,300)
	2:1	店舗、工場兼事務所Ｓ2	低層店舗、営業所等が混在する路線商業地域	北西27.5m国道、背面道	水道、ガス、下水	東静岡 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 270 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東静岡駅に近い国道１号沿い
の路線商業地域

街

路

２７．５ｍ国道

交通

施設

東静岡駅北東方

820m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度5種最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大型商業施設の開業や高層マンションの竣工、新規店舗の出店等、土地利用の進展に伴い発展的に推移してきた
が、今後も路線商業地域としての熟成度を高めながら安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  -7.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 236,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 146,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東静岡駅周辺の商業地域一円。需要者の中心は地元の比較的資本力の強い個人または法人で外部からの出
店は賃貸形式を主流としている。近隣地域の繁華性は今一歩であるが、駅への接近性に恵まれていることからマンショ
ン適地としての注目度は高い。事務所ビルの空室率は概ね横這い状態で、資産としての投資適格性は保持されている。
需要の中心となる価格帯は規模、用途等により広いが土地は６００㎡前後で１億円～２億円程度と考える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には自用の店舗利用が多く、商業事業者向けの賃貸市場の熟成度は低い。空き店舗も見られることから地価水準
を反映した賃料水準が形成されていないことから収益価格の信頼度は低い。よって、信頼性のある取引事例から求めた
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　駿河 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 172,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[ 70.8]

[ 96.8]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に
より４月以降は急速に悪化し雇用環境も後退
したが、１０月以降は一進一退の状態にある
。

広幅員の国道沿いの近隣商業地域で店舗の連
担性も年々向上しており、マンション開発需
要もあり、東静岡駅への接近性が注目されて
いる。

画地規模はやや過大だが、オフィスビル用地
としては概ね適正規模であり、市場競争力は
十分認められる。なお、個別的要因に変動は
ない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -25.5
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -213	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度5種最高31m 東静岡地区 (90,300)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -215	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ台形	北西23.2m県道、西26.2m、角地		準住居高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -216	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -1254	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北東23.5m市道、南東5.8m、角地		近商高度3種最高19m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,746	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	211,260	100 [ 86.9]	243,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.2 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 96.8] 　　　　 100	235,000
b	(　 ) 290,782	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 121.0]	234,548	100 [ 96.0]	244,321		237,000
c	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	385,037	100 [ 154.5]	249,215		241,000
d	(　 ) 212,121	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	197,576	100 [ 80.8]	244,525		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.5
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +21.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 236,000 円／㎡]

静岡葵 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,383,413	13,404,100	48,979,313	22,739,200	26,240,113	（　0.9481） 24,878,251	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	497,565,020 円　　　　（　 146,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	1,000.00	Ｓ2	2,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度5種最高31m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	3,417 ㎡	88.3 m x 38.6 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

いずれもフロア貸しで１階を店舗、２階は事務所として賃貸することを想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,000.00	90.0	900.00	3,200	2,880,000	6.0	17,280,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,000.00	90.0	900.00	2,450	2,205,000	3.0	6,615,000
							0.0	0
～

～

～

計		2,000.00	90.0	1,800.00		5,085,000		23,895,000
								0

⑨年額支払賃料	5,085,000 円　×　12ヶ月　＝　 61,020,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 40 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証当にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	61,020,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　％　＝　　 3,661,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,158,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,895,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 224,613 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,383,413 円　　　　（　 18,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-1002	3,097 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,216 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1206	2,441 ( 2,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 75.0]	3,115
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,615,000 円	323,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,974,600 円	65,820,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,423,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,745,500 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,404,100 円　（　　　　　　 3,923 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,739,200 円（　　　　　 6,655 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,383,413 円
②総費用	13,404,100 円
③純収益　①－②	48,979,313 円
④建物等に帰属する純収益	22,739,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	26,240,113 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,878,251 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 497,565,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 146,000 円／㎡）