別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 静岡葵 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也 印  TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ3 住宅のほかに小工場 、農地等が見られる 住宅地域 北5m市道 静岡 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置する郊外の住宅地域で需要は乏しい。この上、新型コロナウイルス感染症の影響もあり、 この結果、地価は下落傾向のまま推移するものと推察する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静岡市内の市街化調整区域に位置する住宅地域である。需要者は、地縁性を有する個人が中心となって いる。静岡中心市街地を抜けて静清バイパスを越えた郊外の住宅地域であるためもとより需要が低い地域である。新型 コロナウイルス感染症の影響は以前より続く下落の幅をやや拡大させる結果となった。土地については、総額で６００ 万円から１，０００万円未満が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より広域的に取引事例を収集し、代替性、信頼性に着目し取引事例を選択採用した。当該地域 は賃貸市場が未成熟で合理的な賃貸経営は望めない地域である。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、 類似の取引事例より試算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -10                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [126.7] [100.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飲食や物販店舗、事務所等が建ち並ぶ静岡の 中心商業地を抱える葵区は、特に新型コロナ ウイルス感染症による影響を強く受けている 。 静岡市郊外の市街化調整区域内の住宅地域。 外からの転入は少なく、需要者は地縁性を有 する者が主である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％