別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -23 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区田町２丁目７６番１７ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高19m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に小規 模工場が混在する住 宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   200 ｍ、南   400 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 さつま通り西側背後の既成混 在住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅西方 2.7km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 工場地から住宅地への移行が進みつつある住工混在地域であり、今後もこの傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の混在住宅地域一円である。主な需要者は一次取得者層である。工場跡地を細分化して住宅地 化する事例は見られるが、既成の混在地域であるため供給余力は少ない。スーパーや小学校等が近く生活利便性が良好 であることから、住宅地需要は堅調に推移してきた。需要の中心となる価格帯は、土地については１５００万円～２０ ００万円程度、新築戸建で３０００万円～４０００万円程度であるが、画地規模によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模においては共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。本地域は快適性を指標 とした自己使用目的の不動産取引が多い住宅地域であり、かつ、周辺類似地域に信頼性のある事例が得られた。よって 、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駿河 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    145,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 の需要は底堅いが、人口減少が進む郊外部や 災害リスクのある地域の需要は弱く取引は少 ない。 混在住宅地域として地域要因に変化はないが 、新型コロナ感染症の影響から先行き不透明 感が増し、需要は停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％