別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -20 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区福田ヶ谷字猪ノ鼻新田３８１番１１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 、農家等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道 静岡 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   550 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新東名新静岡ＩＣに近い安倍 川東岸に位置する調整区域内 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当区郊外、調区の住宅地域であり特段の変動要因は見受けられないが、住宅地としての競争力、需要は弱いもの と考えられる。地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葵区郊外部の住宅地域一円。需要者の中心は地元出身者、及び市内に在住または勤務する第一次取得者層 である。周辺地域での道路整備等により利便性が向上しているものの市街化調整区域に位置し地縁的選好性が強い地域 であり、外部からの需要は弱い。土地は１０００万円程度が需要の中心と考えられるが、取引が少ない地域であり中心 となる価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域にあることから賃貸用建物の建築は基本的にできないため、収益価格は試算できなかった 。近隣地域においては自用目的での土地取引が支配的であり、投資目的での取引はみられない。従って、実際の取引価 格に基づき試算され、実証性に優る比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -10                     　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 85.1] [101.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による様子見傾向はあったものの地 価への影響は小さいものと考えられる。住宅 地需要は比較的堅調とみられる。 調区にあり、地域の状況に特段の変動は無く 現状維持の状態が続いている。需給共に少な く、市場性は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％