別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 静岡葵 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子 印  TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区平和２丁目１１６番３ ｢平和２－５－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も混在する 住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。将来の経済動向の不透明さもあり、 地価は横ばいから下落傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地から郊外に至る既成住宅地域である。需要者は市内に居住、勤務する３０～４０歳代の一次取得者 が中心である。近隣地域は市街地への利便性も比較的良好な地域で、需要は堅調に推移していたが、先行きの不透明感 から需要は停滞している。土地は総額で１３００～２０００万円程度、新築戸建で２５００～３０００万円程度が需要 の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は画 地規模が小さく最有効使用の観点から規範性が乏しく試算しない。近隣地域は、居住の快適性を重視した自己使用目的 の取引が中心である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用 は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 90.2] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は新型コロナウィルス感染症の流 行による先行きの不透明感から停滞している 。 葵区の既成住宅地域で、地域要因に大きな変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％