別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀 印  TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区岳美６８番５ ｢岳美５－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の市街化調整区域 に隣接する地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から遠隔となるため利便性の劣る地域で、現状が維持されつつも宅地需要は減退傾向にあることから地価 は弱含みの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区の市街地周辺から郊外に至る住宅地域一円が同一需給圏で、需要層は４０歳前後の勤労者を中心とする。対 象地域ならびに周辺地域での宅地供給は比較的多い反面、需要者の所得環境は先行き不透明感が強い。利便性や居住環 境での選好性が高まっており、対象地域周辺では水害の懸念もあることから宅地需要に減退気配が伺える。中心となる 価格帯は土地で１，０００～１，５００万円程度、新築戸建では２，０００～３，０００万円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域の土地利用は戸建住宅が中心で取引も自用目的が殆どである。比準価格は最近の不動産取引市場で形成された 価格から試算した実証的で信頼度の高い価格となる。収益価格については地域の標準的な画地規模から市場において需 要の見込める賃貸建物の建築は困難と判断され試算していない。本件鑑定評価額は対前年からの地域内需給動向や代表 標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用し上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [114.5] [102.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による経済 環境の変化から需要者層の所得環境に格差が 生じており住宅地域間の需要格差も大きくな っている。 周辺での宅地供給が潤沢である反面接近性が 劣り水害等の自然災害も懸念される地域で相 対的な価格競争力の低下から需要は減退傾向 にある。 南西向き画地で市場における選好性は良好で 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％