別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 静岡葵 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦 印  TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区西瀬名町１７８５番３１ ｢西瀬名町１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 静岡 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長尾川の西側に開発された古 い戸建住宅団地 街 路 基準方位　　　北５ ｍ市道 交通 施設 静岡駅北東方 6.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 長尾川西側の古い住宅団地で、生活利便性及び住環境は概ね良好であるが、周辺道路との系統連続性にやや劣り 、更に新型コロナウイルス感染症の影響等から、地価はやや弱含み傾向での推移が窺える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市の市街地周辺から郊外に至る混在住宅地域である。需要者は３０歳～４０歳代の市内在住者及び在 勤者の一次取得者である。当該地域は、長尾川西側に開発されたやや古い住宅団地であり、周辺では道路整備も進み、 生活利便性は比較的良好であるが、新型コロナウイルス感染症の影響から取引はやや低調である。土地は概ね１，３０ ０万円～１，８００万円程度、新築の戸建物件は概ね２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、画地規模や周辺賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため 、収益価格は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性 が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、 市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [115.0] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から、優良 住宅地域を除き、需要は弱含み傾向にあり、 個別化・二極化傾向が強まっている。 古くからの住宅団地で、生活利便性は概ね良 好であるが、新型コロナウイルス感染症の影 響から、需要はやや弱含み。格別な変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％