別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -13 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区城北２丁目２０６番１ ｢城北２－８－８｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い市街地に近い住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 唐瀬街道東側背後の地盤のや や劣る住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅北方 4.4km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変化は見られないものの、標準地の画地規模では総額がやや大きくなることから、今後、画地 の小口化が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葵区の市街地周辺から郊外に至る住宅地域一円である。主な需要者は静岡市内の一次取得者等である。本 地域には、未利用地や空地が少なく供給は少ない。また、生活利便性は良好であるが、地盤が弱く、総額面で市場性が 劣ることから需要は弱めの状況にある。需要の中心は土地が２，０００万～３，０００万円程度であるが、中規模画地 の小口分割化が見られることから、総額にはばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件も見られるものの、標準地の画地規模では需要を見込める共同住宅建築を想定し難いため、収益 価格は試算しないものとする。快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ、近隣地域において信 頼性のある取引事例が得られた。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 87.6] [102.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 の需要は底堅いが、人口減少が進む郊外部や 災害リスクのある地域の需要は弱く取引は少 ない。 地域要因に大きな変化はない。新型コロナの 影響から雇用・所得環境が悪化し、総額面で 市場滞留期間が長くなると見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％