別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -11 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小泉　喜洋 印  TEL.

鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 97,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区瀬名７丁目５５５７番 ｢瀬名７－２５－３３｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 区画整理済みの新興 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    20 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.2 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       184 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 葵区郊外山裾の区画整理済み の住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 静岡駅北東方 9.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 葵区北東部郊外の区画整理済みの住宅地域で整然とした環境下にある。ＪＲ駅や市中心部から遠方であることか ら、中心部への回帰傾向が強まりつつある中、需給は軟調で、地価は弱含みでの推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区郊外部を中心とする価格中低位の住宅地域一円。需要の中心は市内居住の３０歳代から４０歳 代の一次取得者で圏外からの転入は少ない。市街中心部からやや遠方に位置し、低位な地価水準から一定の需要がある ものの、新型コロナウイルス感染症の影響や中心部等への回帰傾向から需給は全体として軟調。需要の中心となる価格 帯は土地が１５００万円～２０００万円弱、新築戸建で３００万円～３５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引を中心とする郊外の住宅地域で、アパート等が混在するものの、賃貸住宅経営に一定規模 を要する地域で、画地規模が小さく収益価格は適用を断念した。選択の指標は居住の快適性が重視されており、市場性 を適切に反映した取引事例から実証的な比準価格が試算された。よって最近の市況動向を考慮の上、比準価格を標準と して、代表標準地との検討結果に留意し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -7                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [122.4] [102.0] 100 96,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により中心 部優良住宅地域を除き、需給は減退傾向、土 砂災害等自然災害による選別も厳しさを増し ている。 ＪＲ駅や中心から遠方の郊外部で、中心部へ の回帰傾向とコロナ禍による取引期間長期化 により下落傾向に推移した。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％