別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀 印  TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 99,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区山崎２丁目２０番８ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い郊外 の区画整理済の新興 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 静岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 道路整備により利便性が向上 した住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 静岡駅西方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地への交通利便性が向上した地域で土地需要は今後も堅調な動きを示し地価動向は安定傾向の推移が予想さ れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区の郊外に所在する価格中位の住宅地域であり、需要層は３０～４０歳前後の勤労者が中心とな る。住宅地供給は総じて多く需要者の所得環境にも不透明感はあるが、選好性は利便性や居住環境の良好な地域に移行 している。対象地域は利便性の向上が見られ、総額面での市場競争力も中位にあり需要は堅調な動きにある。需要の中 心となる価格帯は土地で１，０００～１，５００万円、戸建住宅で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が主体の住宅地域で、比準価格は不動産市場において重視される住宅地特性を反映した成約事例から得た信頼 度の高い価格である。なお地域内にアパートも介在するが標準画地規模において合理的運営の可能な規模の建物建築は 困難であることから収益還元法は不適用とした。最近一年間の変動状況は安定的で、代表標準地と規準した価格との均 衡も確認し、本件鑑定評価額については比準価格を採用して上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　駿河 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     93,500 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による景気 後退から所得環境の先行に不透明感があって 消費性向は低下しており住宅地需要も総じて 減退傾向にある。 周辺地域での宅地供給は多いが市街地への交 通アクセスが向上した住宅地で不動産市場に おける選好性が高く需要は比較的堅調である 。 個別的要因に変化はなく、北向き画地である ものの地域内での選好性は中位にある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％