別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 静岡葵 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　洞口　義紀 印  TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区緑町９６番１ ｢緑町８－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする閑静な既成 住宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性や居住環境の良好な住 宅地域 街 路 基準方位北　　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 静岡駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 地域状況に大きな変化はなく、需要層の所得環境は比較的安定していることから需要に底堅さがあり地価は安定 的動向が予想される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 静岡市葵区の鉄道駅や中心市街地に比較的近い価格上位の住宅地域が同一需給圏となる。需要層は４０歳前後の高所得 者層が中心でコロナ禍による経済下でも所得環境は安定しており堅調な需要が維持されている。また住宅地の選好性が 利便性や居住環境の重視傾向にあるなか、対象地域の特性から人気が高く現在の経済情勢下でも小幅下落の推移となっ ている。画地規模は様々で需要の価格帯に幅はあるが概ね土地で３，０００～４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は最近の不動産市場での取引価格から求めたもので、住宅地域の選好基準から形成された価格を反映した信頼 度の高い価格である。なお収益価格については標準地の画地規模では収益建物として合理的運営の可能な建物建築がで きないため試算していない。対象地域における最近の需給動向や対前年からの変動率、代表標準地と規準した価格との 均衡も確認し、本件鑑定評価額は比準価格を採用して上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　葵 -2                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    273,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [135.2] [102.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    203,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による景気 低迷から需要者層の所得環境に格差が生じて おり住宅地需要についても地域間の開きは広 がっている。 地域状況に殆ど変化が見られず同価格帯の住 宅地域と比較し利便性、住環境等の優位性か ら市場での選好度は維持され宅地需要も堅調 な動きにある。 個別的要因に変化はなく、南西向き画地で市 場における選好性は高い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％