鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -1003	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北東4m道路、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,160)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -1004	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -1005	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -659	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、北西6m、二方路		２中専高度2種最高16m 地区計画等 (70,200)
e	Ｒ３Ｋ２２０３ -660	静岡市葵区		更地	（　）	袋地等	北西3.6m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,429	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	267,807	100 [ 97.0]	276,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	282,000
b	(　 ) 312,027	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	260,543	100 [ 89.2]	292,089		298,000
c	(　 ) 216,076	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,156	100 [ 85.4]	254,281		259,000
d	(　 ) 192,334	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	203,313	100 [ 74.3]	273,638		279,000
e	(　 ) 113,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.3]	205,935	100 [ 80.3]	256,457		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

静岡葵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,763,043	1,277,945	6,485,098	3,803,650	2,681,448	（　0.9741） 2,611,998	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	55,574,426 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２ＤＫタイプ２戸、平均専有面積約６１㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	122.00	100.0	122.00	1,878	229,116	2.0	458,232
							1.0	229,116
～

～

～

～

計		366.00	100.0	366.00		687,348		1,374,696
								687,348

⑨年額支払賃料	687,348 円　×　12ヶ月　＝　 8,248,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,248,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 659,854 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,588,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,374,696 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 687,348 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 162,074 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,763,043 円　　　　（　 23,596 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-1010	1,822 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,019	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,925 円/㎡　月額支払賃料（　 1,878 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1011	1,770 ( 1,768)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,825
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,600 円	59,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	247,445 円	8,248,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 509,100 円	59,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,900 円	59,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,277,945 円　（　　　　　　 3,884 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,900,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,803,650 円（　　　　　 11,561 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,763,043 円
②総費用	1,277,945 円
③純収益　①－②	6,485,098 円
④建物等に帰属する純収益	3,803,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,681,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,611,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,939 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,574,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
静岡葵 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 -2

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

印

TEL.

鑑定評価額

90,800,000 円

１㎡当たりの価格

276,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区西草深町１９番７｢西草深町１９－１６｣				②地積　(㎡)	329 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高16m (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	大規模住宅も見られる利便性の良い既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 200 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

静岡市随一の高級住宅地域で
需要が強い

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

静岡駅北西方

1.6km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

葵区の高級住宅地として成熟しており、希少性もあるため今後とも閑静な住宅地域として堅調に推移していくと
予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 276,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の中心部に位置する価格帯上位の利便性に優る住宅地域である。需要者の中心は静岡市及び周辺の
富裕層である。供給量が少なく希少性があるため外部要因の影響を受けにくく、一般的な価格水準より高い取引も多く
見られる。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で８０００万円前後と見られるが、画地の小規模化も認められ用途
の多様化も進みつつあるため、市場における取引価格帯の幅は拡大傾向である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用目的での取引が多くを占める高級住宅地域である。アパート等の賃貸用不動産も散見されるが、収益性
より自己使用における快適性がより重視される地域である。賃料は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキ
も大きいため収益価格は低位に求められた。したがって、実際の取引事例より求めた実証的な比準価格を中心とし、前
年基準地価格等との検討を踏まえ収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    273,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 -7                      　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    273,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響によって一
部地域を除き需要が減退している。競争力に
劣る郊外部や沿岸部は影響が大きい。

静岡市随一の高級住宅地として利便性や住環
境とも良好である。希少性もあるため経済状
況にかかわらず需要の強い状態が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３Ｋ２２０３ -1003	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北東4m道路、中間画地		２中専高度2種最高16m (60,160)
b	Ｒ３Ｋ２２０３ -1004	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)
c	Ｒ３Ｋ２２０３ -1005	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,160)
d	Ｒ３Ｋ２２０３ -1062	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北4m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,429	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	267,807	100 [ 98.0]	273,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 312,027	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	260,543	100 [ 93.1]	279,853		285,000
c	(　 ) 216,076	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,156	100 [ 83.3]	260,691		266,000
d	(　 ) 302,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 125.7]	240,497	100 [ 88.2]	272,672		278,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 276,000 円／㎡]

静岡葵 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,813,995	1,291,574	6,522,421	3,873,500	2,648,921	（　0.9741） 2,580,314	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	54,900,298 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	122.00	Ｓ3	366.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度2種最高16m	70 ％	200 ％	200 ％	329 ㎡	19.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅、２ＤＫ、平均賃貸面積６１㎡、６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	122.00	100.0	122.00	1,860	226,920	2.0	453,840
							1.0	226,920
～

～

～

～

計		366.00	100.0	366.00		680,760		1,361,520
								680,760

⑨年額支払賃料	680,760 円　×　12ヶ月　＝　 8,169,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,169,120 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 530,993 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,638,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,361,520 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 680,760 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 163,138 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,813,995 円　　　　（　 23,751 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３ＫＡ　　　　-725	1,670 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,890	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,903 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３ＫＡ　　　　-1010	1,822 ( 1,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,019
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	244,000 円	61,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	245,074 円	8,169,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 162,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 518,500 円	61,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,000 円	61,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,000 円	61,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,291,574 円　（　　　　　　 3,926 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 366.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0629 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,873,500 円（　　　　　 11,774 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,813,995 円
②総費用	1,291,574 円
③純収益　①－②	6,522,421 円
④建物等に帰属する純収益	3,873,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,648,921 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,580,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）