別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 八百津 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八百津 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　貴紀 印  TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡八百津町八百津字北野４９９７番１外 ②地積 　(㎡) 389   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く建ち 並ぶ住宅地域 南東6.5m県道、南西側道 水道、下水 明智 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ県道 交通 施設 明智駅北東方 9.5km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地区外からの転入が少なく、需要者は地区内居住者あるいは出身者等地縁性を有する者に限定される傾向にあり 、市場は縮小傾向にあることから、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八百津・伊岐津志・和知地区を中心とする町内西部の住宅地域である。主たる需要者は、町内在住者あ るいは出身者であり、町外からの転入可能性は低い。町内での取引は総じて少ないが、特に八百津地区内の取引は限定 的であり、隣地取引や親族間取引等、特定の当事者間での取引が多くを占めており、中心価格帯の把握が難しい状況で あるが、土地総額５００万円を超える取引は少ない。なお、八百津地区での新築戸建住宅の供給は見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、旧来からの戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため、本件においては 収益還元法を適用できなかった。取引事例比較法の適用においては、いずれの事例もやや補修正率が大きいが、町内西 部の４事例の採用に努めた結果、地域の実情を反映する比準価格を試算し得た。したがって、広域的な価格体系や周辺 の売物件価格等も参考に、代表標準地との均衡に留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜川辺 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [192.0] [103.0] 100 14,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 美濃加茂市・可児市に近い和知・伊岐津志地 区での取引は散見されるものの、中心部であ る八百津地区での取引は極めて限定的である 。 外部からの転入は極めて少なく、地域要因の 変動もない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　 +13.5 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％