別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岐阜川辺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜川辺 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 6,490,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡川辺町西栃井字蟹子１３６１番１ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 が見られる住宅地域 南東4m町道 水道、下水 中川辺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、４ｍ 町道 交通 施設 中川辺駅南東方 700m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 木造２階建を中心とする住宅が主体の地域構成に変化の兆しはない。農地転用、空地解消は停滞気味であり、長 期下落の地価動向も下落基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川辺町全域に八百津町、美濃加茂市の隣接地域を加えた圏域と判定する。最終需要の中心は、２０代後半 から４０代前半の戸建取得者である。需給とも層が薄く、新規分譲も価格がこなれていない。コロナ禍の前から市場流 動性は乏しく、中古住宅、集落地域の特性が残る土地の取引は処分売りが目立つ。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯 は、土地が５００万～７００万円、新築建売が１６００万～２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、近接地を含む周辺の住宅地域から採用した４事例によって試算し、市場実態相応の説得力を有する 価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件 が大半のため、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい実態を把握している。以上により、取引事例比 較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜川辺 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,100 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [114.9] [102.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 年率１％未満で推移していた町人口の減少幅 は直近１年で１％を超えた。就職期若年層の 転出、少子化が町勢をそいでいる。 旧来集落の特性が残るエリアがある西栃井地 区の人口減少は年２％で町全体を大きく上回 るペース。不動産取引も閑散としている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％