別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 富加 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町大山字大山５１番８ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 等が散在する住宅地 域 北6m町道 水道、下水 富加 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    85 ｍ、南    65 ｍ、北   185 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 富加駅北方 2.3km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来集落を残しながら木造２階建住宅を標準的使用とする地域特性の維持を予測する。地価は長期の下落で低位 収束の水準模索に入っているが、反転上昇へのトレンド転換は難しい。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富加町及び関市・美濃加茂市の隣接地域と判定する。典型的な需要者は、２０代後半から４０代前半の戸 建取得者で土地・建物一体の売買が多い。中古住宅を含む既存宅地は不人気であるが、ミニ開発など新規の宅地供給は コロナ禍でも値崩れがない。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が４００万～７００万円、新築建売が１６０ ０万～２２００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、富加町内で１年以内に生起した更地の４事例により試算し、直近の地域実態が投影された価格が得 られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該賃貸市場に関しては、供給の大半を地主の物件が占めており、 賃貸市場には資産維持・承継コストなど事業外目的の要素を多分に含んでいることを把握している。よって、取引事例 比較法の比準過程を再検討のうえ、至計的妥当性を認めた比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は微増減のボックス圏で推移している が、地域間の趨勢格差は鮮明で住宅市況も濃 淡がある。新型コロナの影響は価格面では総 じて限定的。 局地的に戸建の新築が散発。動意が面的な広 がりを伴って継起するか、一過性にとどまる か、注視を要する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％