別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 富加 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富加 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦 印  TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡富加町羽生字天池１３９５番９ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北4.5m町道 水道、下水 富加 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 富加駅北東方 850m 法令 規制 （都）  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校、日用店舗への接近性に優れるエリアで町内では屈指の競争力を持続するとみられる。下落局面が長期に 及んだ地価は調整の一服を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富加町に美濃加茂市・関市の隣接地域を加えた圏域と判定する。需要の中心は、２０代後半から４０代前 半の子育て世帯である。住宅市場は縮小均衡の嫌いがあるものの需給は悪くなく、地価はコロナ禍でも安定感がある。 対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１６００万～２３００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、対象標準地から直線で８００ｍ以内に存する４事例によって試算し、地域実態に密着した価格が得 られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅市場については、旧来地主の供給物件が大半の ため、賃料に土地の元本コスト、資産リスクが反映されにくい実態を把握している。以上により、取引事例比較法の試 算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [163.7] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口は概ね横ばいの推移であるが、生産年 齢人口の減少は鮮明。住宅市場も縮小傾向に あるが、コロナ禍の影響は価格面では限定的 。 農地転用主体のミニ分譲が散発的に継起。値 引き事例は目につかず、需要に見合った供給 でしっかりとした市況を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  +7.5 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％