別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 坂祝 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂祝 5-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文 印  TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加茂郡坂祝町黒岩字村前３８３番１外 ②地積 　(㎡) 1,033   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 診療所兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗、一 般住宅等が散在する 地域 北西9m県道、南西側道 水道、下水 坂祝 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗付住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 坂祝駅北方 2.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 診療所、コンビニ店舗等が見られる近隣商業地域。北部の国道２４８号ＢＰ沿いに大型店等が出店し、顧客が同 方面へ流出している。又、パジェロ製造閉鎖の影響も懸念され、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗付住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として町内各地区の近隣商業地域。需要者の中心は、コンビニ店舗、診療所、中小規模ドラッグスト アー等の限られた商圏での店舗展開を図る県外資本も含む事業者。町北部の国道２４８号ＢＰ沿いに大型店等が出店し 、周辺商業地の空洞化を招いている。当標準地近隣も、住宅地域化が進捗するものと予想する。宅地供給の余地はある が、需要は少なく、取引は低調である。市場の中心となる土地取引の価格帯を把握することは、困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の店舗や事業所等を目的とする取引が中心で、賃貸目的は少ない。又、賃貸借市場が成熟していないので、収益還 元法の適用を断念した。比準価格は、事例が極めて少ないので、隣接する美濃加茂市郊外の類似性の高い事例も採用し た。都市間格差も十分検討して補修正し、試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって 、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [149.5] [ 96.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] パジェロ製造の企業城下町。今年上期に工場 閉鎖の予定であり、直接雇用の従業員１千名 超の再雇用等について、全県的な対応がはか られている。 黒岩地区の人口は増加傾向であったが、昨年 から減少に転じた。町の北部の国道２４８号 ＢＰ沿いに大型店等が出店し、同方面へ顧客 が流出している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.4 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +36.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％