鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野Ｙ５８ -72481	揖斐郡大野町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.8m県道、北西7.3m、北東2.6m、三方路		（都） (80,400)
b	北方Ｙ４６ -77208	本巣郡北方町		更地	（　）	長方形	北22m県道、中間画地		近商 (100,200)
c	北方４８ -64533	本巣郡北方町		建付地	（　）	長方形	東12m町道、中間画地		近商 (80,200)
d	北方Ｙ４６ -71469	本巣郡北方町		更地	（　）	ほぼ整形	南8m国道、西6m、北6m、三方路		２住居 (70,200)
e	北方３４ -67391	本巣郡北方町		建付地	（　）	不整形	西8m町道、南6m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,535	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	29,469	100 [ 82.5]	35,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,700
b	(　 ) 42,762	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,992	100 [ 137.7]	30,495		30,500
c	(　 ) 43,192	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	45,011	100 [ 133.0]	33,843		33,800
d	(　 ) 43,690	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.8]	40,800	100 [ 119.5]	34,142		34,100
e	(　 ) 44,101	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	40,721	100 [ 117.5]	34,656		34,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +37.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +37.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.3	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +27.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

岐阜大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,853,543	966,246	3,887,297	3,118,880	768,417	（　0.9703） 745,595	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	13,080,614 円　　　　（　 14,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	280.00	Ｓ1	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	932 ㎡	34.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,557	435,960	3.0	1,307,880
							1.0	435,960
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		435,960		1,307,880
								435,960

⑨年額支払賃料	435,960 円　×　12ヶ月　＝　 5,231,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,231,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 523,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,708,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,307,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,771 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 435,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 133,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,853,543 円　　　　（　 5,208 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	本巣　　　　-508	1,724 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,578	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,605 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	神戸　　　　-504	1,938 ( 1,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,632
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,600 円	40,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	156,946 円	5,231,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,300 円	40,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 966,246 円　（　　　　　　 1,037 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,118,880 円（　　　　　 3,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,853,543 円
②総費用	966,246 円
③純収益　①－②	3,887,297 円
④建物等に帰属する純収益	3,118,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	768,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,595 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 800 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,080,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
岐阜大野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岐阜大野 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　横幕　輝俊

印

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	揖斐郡大野町大字黒野字子持街道８２番１外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	中小規模の小売店舗が多い路線商業地域	南11.5m国道	水道	揖斐 5.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 36.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

揖斐駅東方

5.8km

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は国道沿いの路線商業地域で、一定の交通量もあることから、今後も現状程度の繁華性は維持するもの
と予測される。なお、売買市場は低調なため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大野町全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者層は沿道サービス業種を主体と
する法人又は個人事業者。同一需給圏内では、路線商業地域の店舗と大型商業施設とは競合関係にあり、顧客は大型店
舗へ流出する傾向が続いている。また、路線商業地域の需要者の多くは事業用定期借地権等の借地利用が多く、売買市
場は低調に推移している。なお、圏内の路線商業地取引は少なく、中心価格帯の把握には困難性を有している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は本来収益性を志向する商業地域であるが、不動産取引は自用目的が中心である。また、当該地域は都市部か
ら離れており、商業用賃貸市場が成熟しているとは言い難く、収益価格は説得力に欠ける。比準価格は大野町内の商業
地事例が少ないため、隣接町の事例を多く採用したが、適切に市場の実態を反映できたと思料する。よって、比準価格
を採用して、さらに前年指定基準地価格からの変動率にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大野（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     34,200 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大野町の人口は減少傾向が続いている。既存
商業地は大型店舗及びネット通販と競合状態
にある。

特段の地域要因に変化はない。交通量に変化
はなく、新規店舗の進出も乏しい状態にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.5 ％

-0.6 ％

３　試算価格算定内訳

岐阜大野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野Ｙ５８ -72481	揖斐郡大野町		建付地	（　）	ほぼ台形	南東11.8m県道、北西7.3m、北東2.6m、三方路		（都） (80,400)
b	揖斐川Ｙ４５ -70878	揖斐郡揖斐川町		底地	（　）	台形	北東7.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	揖斐川Ｙ４５ -59949	揖斐郡揖斐川町		建付地	（　）	台形	西12m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	池田Ｙ５９ -72538	揖斐郡池田町		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m町道、中間画地		（都） (70,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,535	100 [ 100.0]	[ 94.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	29,469	100 [ 86.4]	34,108	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	34,100
b	(　 14,653) 24,421	100 [ 100.0]	[ 95.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	24,421	100 [ 80.8]	30,224		30,200
c	(　 ) 15,666	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.5]	22,056	100 [ 78.7]	28,025		28,000
d	(　 ) 30,370	100 [ 100.0]	[ 94.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,791	100 [ 81.8]	35,197		35,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.9	交通・接近　 +5.9	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,000 円／㎡]

岐阜大野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為、適切な造成事例が入手できず、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,806,785	964,734	3,842,051	3,118,880	723,171	（　0.9703） 701,693	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	12,310,404 円　　　　（　 13,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岐阜大野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	280.00	Ｓ1	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	932 ㎡	34.0 m x 28.0 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗１Ｆの一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	100.0	280.00	1,542	431,760	3.0	1,295,280
							1.0	431,760
～

～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		431,760		1,295,280
								431,760

⑨年額支払賃料	431,760 円　×　12ヶ月　＝　 5,181,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,181,120 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 518,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,663,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,295,280 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,658 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 431,760 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 132,119 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,806,785 円　　　　（　 5,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	本巣　　　　-505	1,419 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,542 円/㎡）　基準階 1 F B
b	池田　　　　-501	1,644 ( 1,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,712
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岐阜大野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,600 円	40,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,434 円	5,181,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 339,300 円	40,400,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 964,734 円　（　　　　　　 1,035 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,118,880 円（　　　　　 3,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,806,785 円
②総費用	964,734 円
③純収益　①－②	3,842,051 円
④建物等に帰属する純収益	3,118,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	723,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	701,693 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 753 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,310,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,200 円／㎡）