別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 岐阜大野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜大野 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　太田　洋一 印  TEL.

鑑定評価額 5,260,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖斐郡大野町大字瀬古小字瀬古字桧１８番２ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅や共 同住宅等が見られる 住宅地域 西4m町道 水道 揖斐 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 揖斐駅東方 4.5km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的利便性の良いエリアであり、住宅地域として緩やかに熟成度を増していくと予測されるが、新型コロナの 影響により、不動産市場は停滞気味であり、地価については、やや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野町及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、３０歳代後半以上の当町居住者を主体とする 一次取得者である。町の中心部にアクセスしやすい利便性等が良好な住宅地域で、周辺では農地転用によるミニ開発が 一定数継続して見られているが、新型コロナの影響により取引はやや停滞しており、需給関係はやや弱含みで推移して いる。土地価格は５００～８００万円程度、新築戸建分譲は１６００～２２００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域である。比準価格の試算では、標準地と類似の取 引事例を収集・選択しており、資料の信頼性は高い。なお、収益想定に合理性が認められないため、収益価格を求める ことはできなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜池田 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [101.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野町の総人口は微減傾向で、生産年齢人口 は減少し、老年人口は増加している。また、 新型コロナの影響により、需給関係の見通し は不透明である。 地域要因に特段の変動はなく、概ね静態的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.6 交通・接近　　　  +0.8 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％