別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 神戸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　向川原　奈美 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字八条字上石田６７１番１ ②地積 　(㎡) 858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南6m町道 水道、下水 広神戸 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 広神戸駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は旧来からの集落地域で、市街化調整区域内にあり、今後は衰退傾向で推移するものと予測する。土地需 要は低く、地価は今後も下落を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸町及び周辺市町の住宅地域のうち同価格帯の地域であり、特に町の南部から西部地区の住宅地と代替 性が高い。主たる需要者は当地域に地縁を有する個人である。神戸町では近年、市街化調整区域内で土地開発公社によ る２０区画超の住宅地開発が行われ完売したが当地域は旧来からの集落地域で街区が雑然としており、駅から距離もあ って需要は低い。規模等の個別性が大きく、また取引が低調な地域であるため市場の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。当地域は市街化調整区域であり、賃貸建物の建築想定は現実的ではない。当地域におい て取引は主に自己利用目的で行われている。市場性を表す比準価格は当地域の地域性に適しており、また実際に生起す る取引を基に算出され、実証性が高い。比準に際しては神戸町内の市街化調整区域における事例を採用しており、説得 力の高い価格が得られた。以上を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [101.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸町の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。土地取引件数は前年比減と見込ま れるが、新設住宅着工戸数は特段の落ち込み は見られない。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％