別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 神戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　寺崎　博男 印  TEL.

鑑定評価額 5,470,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安八郡神戸町大字横井字村前５３５番１６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中、空地も見られる 住宅地域 北西6m町道 水道、下水 北神戸 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和後期の住宅団地（神戸ロ ーズタウン） 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 北神戸駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 画地配置の状態、街路条件は現下の需要にもマッチし、旧来住宅団地としては若年層への訴求力を有すると言え るが、ミニ開発等の新規供給には敵わない。地価はコロナ禍もあり、長期の調整を強いられると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当町及び大垣市、池田町の戸建住宅地域と判定する。需要者の中心は、２０代後半から４０代前半の子 育て世代と把握する。自動車通勤が主流で戸建志向が強い。需要はミニ開発をはじめ新興色のあるエリアの物件に集中 する傾向が強く、旧来住宅団地等は需給ギャップの拡大で地価の調整が続いている。近隣地域及び周辺の取引の中心価 格帯は、土地が５００万～８００万円程度、新築建売が１８００万～２４００万円程度と認識する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、町内の住宅地分譲の４事例によって試算し、地価形成を主導する中核市場から直截的な価格を得た と認める。収益還元法は非適用であるが、地域周辺等のアパートは旧来地主の供給物件が大部分を占めているため、土 地の元本コスト、事業採算性に寛容な賃料形成が定着している。以上により、取引事例比較法の試算結果について妥当 性、適確性を確信し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安八 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [132.2] [100.0] 100 30,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当町は南隣の大垣市の衛星都市としての性格 が濃厚で、大垣市の経済動向と歩調的、連鎖 的である。住宅地需要はコロナ禍もあり、依 然として弱い。 既成範疇の住宅団地で、静態的であり、特に 変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +27.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％