鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

垂井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	垂井Ｙ３４ -72631	不破郡垂井町		更地	（　）	不整形	北東12m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
b	養老Ｙ４２ -66467	養老郡養老町		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.8m町道、北東3m、角地		（都） (80,200)
c	安八５４ -71841	安八郡安八町		底地	（　）	長方形	東12m町道、北5m、角地		２住居 (70,200)
d	大垣５７ -72057	大垣市		更地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	大垣４５ -78350	大垣市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		１住居都市機能誘導区域 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	39,532	100 [ 80.0]	49,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 ) 41,441	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	39,385	100 [ 78.1]	50,429		50,400
c	(　 30,303) 43,290	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,677	100 [ 81.4]	51,200		51,200
d	(　 ) 44,776	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,239	100 [ 85.0]	52,046		52,000
e	(　 ) 61,833	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	71,799	100 [ 134.5]	53,382		53,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.8	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -18.2
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +55.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,200 円／㎡]

垂井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,380,538	953,749	4,426,789	3,834,880	591,909	（　0.9715） 575,040	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	10,648,889 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

垂井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.26	Ｓ3	354.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	509 ㎡	36.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

区画貸しの店舗・住宅で店舗は約６０㎡が２区画、住宅は４０㎡の２ＤＫが６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.26	100.0	118.26	1,800	212,868	3.0	638,604
							1.0	212,868
2～ 3	住宅	118.26	100.0	118.26	1,130	133,634	3.0	400,902
							0.0	0
～

～

～

計		354.78	100.0	354.78		480,136		1,440,408
								212,868

⑨年額支払賃料	480,136 円　×　12ヶ月　＝　 5,761,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,761,632 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,300,701 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,440,408 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,868 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 66,585 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,380,538 円　　　　（　 10,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	垂井　　　　-501	1,016 ( 959)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 55.0]	100 [100.0]	1,847	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,855 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	垂井　　　　-503	2,684 ( 2,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,917
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

垂井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,800 円	51,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	172,849 円	5,761,632　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,000 円	51,200,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 953,749 円　（　　　　　　 1,874 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 354.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,834,880 円（　　　　　 7,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,380,538 円
②総費用	953,749 円
③純収益　①－②	4,426,789 円
④建物等に帰属する純収益	3,834,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	591,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,130 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,648,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
垂井 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

垂井 5-1

岐阜県

岐阜第３

氏名

不動産鑑定士　向川原　奈美

印

TEL.

鑑定評価額

25,500,000 円

１㎡当たりの価格

50,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	不破郡垂井町綾戸字不破ノ初５０３番２外				②地積　(㎡)	509 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	2.5:1	店舗兼住宅Ｓ2	大、中規模の店舗、営業所が多い路線商業地域	南13m国道	水道	垂井 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 350 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

垂井駅南東方

2.5km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は路線商業地域であり、繁華性に大きな衰退はなく、現状のまま推移すると予測する。新型コロナの影響
等により地価の下落圧力が強くなってきており、地価については下落傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は垂井町及び周辺市町の商業地域、または幹線・準幹線道路沿いの地域である。主たる需要者は圏内の個人
事業者、地元の法人を中心に、全国・地方展開するロードサイドビジネス事業者も含む。繁華性に大きな衰えはみられ
ないものの、新型コロナの影響等により地価の下落圧力が強まっている。当地域は事業用借地権の設定によって営業す
るケースが主で、更地の取引が稀に見られる程度であり、また個別性も強く、市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では比準価格及び収益価格を得た。商業地の評価において収益性は無視できないが、当地域では事業者向けの賃貸
市場は比較的成熟しているものの、供給過多により賃料が抑えられ、収益価格は低位であった。取引は自用目的が主で
あり、市場性を反映した比準価格に優位性が認められる。比準に際しては代替性の高い事例を採用し、説得力のある価
格が得られた。よって比準価格を標準に、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大垣 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 75,500 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[147.6]

[100.0]
100

50,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響で緊急事態宣言中は休業、
業務縮小、営業時間短縮を余儀なくされた店
舗が多かった。今後の先行きへの不透明感も
続いている。

地域要因に目立った変化等は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.1
交通・接近　　　  -2.6
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

垂井 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	垂井Ｙ３４ -72631	不破郡垂井町		更地	（　）	不整形	北東12m国道、北西2m、角地		準工 (60,200)
b	垂井３４ -57180	不破郡垂井町		底地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m県道、中間画地		商業 (90,330)
c	垂井Ｙ３４ -63528	不破郡垂井町		建付地	（　）	正方形	南12m町道、北6m、二方路		２中専 (70,200)
d	大垣Ｙ５２ -58841	大垣市		更地	（　）	長方形	西22m県道、北2m、東2.5m、三方路		準工居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,325	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	39,987	100 [ 81.0]	49,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 24,193) 40,322	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,274	100 [ 82.7]	47,490		47,500
c	(　 ) 38,860	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	38,349	100 [ 73.8]	51,963		52,000
d	(　 ) 52,937	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.3]	54,641	100 [ 111.1]	49,182		49,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,200 円／㎡]

垂井 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,510,355	995,492	4,514,863	4,022,130	492,733	（　0.9715） 478,690	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,864,630 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

垂井 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	118.26	Ｓ3	354.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	509 ㎡	36.0 m x 14.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階：住宅（２ＬＤＫ、５９．１３㎡×２戸×２階）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・開放型廊下で、フロア貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	118.26	100.0	118.26	1,829	216,298	5.0	1,081,490
							0.0	0
2～ 3	住宅	118.26	100.0	118.26	1,190	140,729	2.0	281,458
							0.0	0
～

～

～

計		354.78	100.0	354.78		497,756		1,644,406
								0

⑨年額支払賃料	497,756 円　×　12ヶ月　＝　 5,973,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 354.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,973,072 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,495,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,644,406 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,510,355 円　　　　（　 10,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	垂井　　　　-503	2,684 ( 2,604)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,837 円/㎡　月額支払賃料（　 1,829 円/㎡）　基準階 1 F B
b	大垣　　　　-536	1,324 ( 1,267)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,324
c	大垣　　　　-512	2,557 ( 2,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	1,504

垂井 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	214,800 円	53,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	179,192 円	5,973,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 451,000 円	53,700,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,700 円	53,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 995,492 円　（　　　　　　 1,956 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,700,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 354.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,022,130 円（　　　　　 7,902 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,510,355 円
②総費用	995,492 円
③純収益　①－②	4,514,863 円
④建物等に帰属する純収益	4,022,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,733 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	478,690 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 940 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,864,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）