別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 養老 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養老 5-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人 印  TEL.

鑑定評価額 38,800,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養老郡養老町押越字村前１２３８番１外 ②地積 　(㎡) 1,175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1.2 診療所兼住宅 ＲＣ2 店舗、営業所等が見 られる路線商業地域 南11m県道、背面道 水道、下水 美濃高田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 美濃高田駅南西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 路線商業地域であるが、店舗の廃業等は増加し、未利用地、低利用地が目立つ。需給は払底しており、地価は下 落傾向を予測する。新型コロナにより、先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、養老町内の商業地のほか、同町内の商住混在地を包含する地域。需要者の中心は、地元の個人事業者又 は法人である。商圏内人口の減少及び事業者の高齢化、後継者の不在等より、町内の商業地需要は弱く、不動産市況は 低迷状況にある。隣接市の大型商業施設による顧客吸引力は強力で、事業者の新規出店意欲は弱い。商業地は事業用借 地が支配的で、商業地の取引も、当事者属性及び規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いの路線商業地で、自用店舗及び店舗併用住宅を主とし、衰退傾向の商業地のため、投資採算性に見合う賃貸用 建物の想定は困難で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、取引が逼迫する中、町内商業地及び混在地の 事例を収集選択し、価格決定には、その内容を精査検討し、市場を反映して実証性が高い。よって、代表標準地との検 討を踏まえ、単価と総額との関連性に留意し、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　海津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,500 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.1] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経営者の高齢化、店舗の老朽化等により、旧 来型商店街は衰退傾向にある。閉店したホー ムセンター跡地にスーパーが開店した。 町中心部の既成商業地であるが、商況は減退 傾向にあるため、地域要因に特別に目立った 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％