別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 笠松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笠松 -3 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　端元　常真 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島郡笠松町円城寺字高島６４５番 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、倉 庫等が混在する住宅 地域 南5m町道 水道、下水 笠松 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 笠松駅北東方 2.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 笠松町北東部郊外の既成住宅地域である。特段の変動要因もないことから、当分の間は現状を維持すると予測す るが、住環境不良の側面を有することから、地価水準については、今後も下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笠松町及び周辺市町村、特に岐南町内の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する個人 が中心である。笠松町北東部に位置し、駅からの接近性も徒歩圏外であり、住環境不良の地域的特性を有することから 、需要は弱含みである。需要の中心価格帯は、更地で１０百万円程度、新築戸建分譲は、２０百万円～２５百万程度と 推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、笠松町内に存する規範性を有する取引事例を選択して試算した。収益価格は、画地条件等から賃貸用共同 住宅の想定は妥当性を欠くことから、非適用とした。本件では、自己居住目的の取引が一般的で、需要者は周辺の取引 価格の水準を指標に意思決定を行うことが通常であることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断さ れる。以上のことから、比準価格を採用して、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [127.4] [103.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 消費、生産活動は、コロナ感染症の影響が残 るものの、持ち直しているが、雇用、住宅建 設は、弱い動きが続いている。 笠松町北東部郊外の住宅地域であり、特段の 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％