別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 海津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   海津 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人 印  TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 海津市南濃町徳田字榊野１２０番６ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多く県道 に近い既成住宅地域 西5m市道 水道 駒野 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 駒野駅北西方 2.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長年静態的地域を継続した、人口減少及び高齢化の著しい農家集落地域である。取引が散発的で、需要も払底し 、地価は、比較的高い下落率が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、海津市郊外の南濃町の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者が主で、例外的に地縁を有する市外から の転入者である。市内においては、その機能が集約傾向で、大都市に比較的近い海津町に人口重心等を含め移転しつつ あり、南濃町全般で低迷傾向にある。徳田地区は、農家住宅を主とする集落地域で、閉鎖社会を形成、持家比率が高い 土地柄で、取引は払底している。よって、取引は散発的で、市場での需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 新規賃貸建物が殆ど皆無に近い、郊外の農家集落地域で、建物利用も自用が主で、その規模から合理的経営規模の賃貸 建物の建設が非現実的で、収益還元法を非適用とした。一方、比準価格は、同一需給圏内の、南濃町内の住宅地の成約 事例を中心に、収集選択し、価格決定もその内容を精査検討し、実証的で信頼性が高い。したがって、自用目的の取引 が大部分で、快適性を重視する住宅地のため、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均より、人口減少率は及び高齢化率はか なり高水準にある。不動産取引も散発的で、 郊外団地も高年齢化。駒野工業団地が完成予 定である。 旧来からの農家集落地域で、静態的、安定的 に推移している。よって、価格形成に影響を 与える地域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％