別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 下呂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下呂 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示 印  TEL.

鑑定評価額 6,950,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下呂市小川字道添１０６５番２ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多いほか 事業所等も混在する 住宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 下呂 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 下呂駅南東方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部からやや離れた既成住宅地域である。地価はこれまで弱含みで推移してきたが、新型コロナの影響は市 全体に及んでおり、感染拡大が収束するまでは下げ圧力が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は旧下呂町内の既成住宅地域一帯と判断される。需要者は地元の事業所等に勤務する一次取得者層が中心 。当市においても自然災害の発生リスクの高い場所はエンドユーザーから敬遠される傾向が見られるが、特に旧下呂町 は飛騨川を挟んで両側に山が迫る地形ゆえ、萩原町内に土地を求める人が増えている。高齢化率が高く、地価の平準化 と共に市場の縮小が続いており、地元精通者によれば、更地相場は坪当たり８～１０万円とのことである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　賃貸物件は共同住宅や賃貸マンション程度で、土地を含めた投下資本に見合うだけの収益が得られない上、対象標準 地の画地規模で賃貸物件を建築することは困難であることから、収益価格の試算は断念した。戸建住宅又は併用住宅を 主体とする地域であり、取引の中心は利便性等を重視した自用目的である。以上の結果、価格決定に際しては比準価格 を標準とすべきと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　郡上 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [101.0] 100 [168.7] [101.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は最近の１０年間で１５％以上 減少している。また高齢化率は市全体でつい に４０％を超えた。 旧下呂町内では、森地区よりも近隣地域の属 する小川地区の方が人口の減少が大きい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％