別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 本巣 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   本巣 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１外 ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 のほか農地もある住 宅地域 北5m市道 水道、ガス 穂積 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北方 6.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した低層住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測する。市内の住宅地市場では、ミニ開発 地が取引の中心となる一方で、既成住宅地の需要は低迷している。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本巣市南部及び北方町北部の住宅地域。需要者の中心は市内に在住する一次取得者層である。本巣市南部 は隣接する北方町、瑞穂市と比較して地価に割安感があるため市内では相対的に人気が高い。ただし、需要者は既存の 住宅地より新興のミニ開発地を好む傾向にある。また、新型コロナの影響もあり、特に既存の住宅地に対する需要は低 迷している。中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は自用目的の取引が中心であり、市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にある。取引事 例を基礎とする比準価格はこのような市場の特性に合致し説得力が高い。一方、近隣地域周辺は、近年、賃貸需要が減 少し、共同住宅の新築が殆ど見られなくなっている。このような地域で共同住宅を想定することはやや現実性を欠く。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [133.2] [100.0] 100 36,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は減少を続けている。令和２年の住 宅着工戸数は前年を下回る水準で推移してい る。市役所新庁舎を早野地区に建設する計画 が進行している。 概ね熟成した低層住宅地域であり、地域要因 に特に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％