別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 飛騨 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飛騨 -2 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　裕示 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 31,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飛騨市古川町幸栄町１０番２３ ｢古川町幸栄町１０－３０｣ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と店舗が混 在する区画整理済の 住宅地域 北東5.7m市道 水道、下水 飛騨古川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 飛騨古川駅南方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４１号に近い、区画整理された中規模住宅地域である。画地規模が大きく総額が嵩むため、当地域の市場競 争力はやや弱く、新型コロナ収束後も地価は当面下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は古川町内の新興住宅地域一帯と判断される。需要者は地元在住の個人が中心。当地域は造成する際に元 の農地の地割をそのまま利用していることもあり、画地規模が大きいのが特徴である。中心市街地と異なり、敷地内に 複数台の車が駐車でき、幹線道路へのアクセスも良好であるが、総額が嵩むため、取引は少ない。地元業者の話では、 土地建物総額に占める土地の購入限度額は総額で６～８百万円とのことである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益価格は、標準地上に最有効使用の賃貸物件を建築想定するものであるが、人口減少、高齢化が進行する中、賃貸 物件を新築しても需要が見込めない上、奥行きの割に間口が狭く、アパート等を建築するには不向きな画地形状と判断 し、当価格の試算は断念した。自用目的の取引が大半であることから、価格決定に際しては、市場の実態を反映した比 準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,200 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [169.0] [100.0] 100 31,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飛騨市全体の人口の減少率、高齢化率は、い ずれも県全体の平均値を大きく上回り、地価 の平準化が進行している。 近隣地域近くで昨年から販売開始となった分 譲地では、１年足らずで販売単価を２割引き 下げたが、引き合いは依然少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.1 交通・接近　　　  -4.8 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +29.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％