別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 瑞穂 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆 印  TEL.

鑑定評価額 60,800,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市野白新田字宮上３１１番４外 ②地積 　(㎡) 1,741   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 工場 中小規模工場、住宅 等が混在する工業地 域 南8.8m市道 水道 穂積 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ２階建程度の工場兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．８ｍ市道 交通 施設 穂積駅南西方 2.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場のほか住宅等も介在する地域で用途の多様性に優る。不動産市況は緩やかに回復していたが、新型コロナウ イルス感染症の影響を受け需要は若干減退している。今後の注視が必要である。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の工場兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市を中心とする一円の工業地域である。需要者層は大中規模法人等の事業者と推定される。岐阜市に 近く利便性の高いエリアである。周辺地域には工場のほか一般住宅、共同住宅等も所在し用途の多様性を有する。工場 地としての土地価格水準は１㎡当たり３５，０００円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は瑞穂市の市街地に近い工業地域で、自己使用の事業者が中心であり、賃貸のケースは極めて少なく現実的で はないので収益還元法は採用しなかった。以上の検討を踏まえ、本件では比準価格を標準に、代表標準地との価格に留 意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,700 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [ 98.0] 100 [ 69.7] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は新型コロナウイルス感染症の影響 等から年間を通して減退したが下半期は上半 期に比べてやや持ち直しがみられる。今後注 視が必要である。 大中規模工場が点在する工業地域であるが周 辺には住宅等も多く用途の多様性を有する。 不動産市況はやや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.2 交通・接近　　　  +3.7 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％