別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 瑞穂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -2 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓司 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市穂積字野口１３４３番６ ②地積 　(㎡) 526   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い古く からの住宅地域 西6.1m市道 水道 穂積 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   110 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．１ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は旧来からの農家集落で、都市計画規制（市街化調整区域）から今後も大きな変化は期待できず、需要 も限定的であることから地価も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内南部における市街化調整区域及びその周辺の市街化区域内の住宅地域を含む一帯である。農家集落が 中心であるため需要者は当該地域に地縁を有する個人が主で、転入者はほとんど見られない。市街化調整区域では開発 要件が厳格化されるなどしたため、需要は限定的である。また取引の価格水準には大きな乖離が見られ、中心となる価 格帯を見出すことは困難になってきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内にあり、公的規制により賃貸住宅等を想定することは現実的ではなく、収益還元法は非 適用とした。従って市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡及び周辺住宅地域の地価動向も踏ま えて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 30,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瑞穂市の総人口は微増傾向にあって高齢化率 も県平均に比べて著しく低い。市内の土地取 引件数、新設住宅着工戸数は安定している。 地域要因に特に変動は認められず、静態的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.6 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％