別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 山県 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山県 9-1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成 印  TEL.

鑑定評価額 225,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県市大字高富字井之表２２７番４外 ②地積 　(㎡) 10,813   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 工場のほか農地や一 般住宅も見られる工 業地域 南4m市道 下水 岐阜 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　    10,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北東方 13.0km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東海環状自動車道の開通により工場立地が期待されるが、地価は現状程度で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山県市や隣接する岐阜市・関市の工業地域をはじめ県全域の工業地域を含む。需要者は市内およ び同一需給圏内に拠点を持つ工業事業者が中心である。設備投資はコロナ禍においても堅調との見方もあるが、地方の 中小企業の実態は不透明である。尚、比較可能な大規模工業地取引は少なく、規模も多様であることから中心価格帯の 把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域の工場地は自社所有地が大半で、特に大規模工場地は賃貸市場が形成されるに至っていない。適 正な賃料水準の把握が困難であることから、本件においては収益還元法は非適用とした。比準価格は土地の利用度等に 留意して査定を行っており、同一需給圏内の地位は適正に反映できたと思料する。従って比準価格を採用し、代表標準 地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、大規模地であり単価と総額との関連にも留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [194.5] [ 99.0] 100 20,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により、一 部に弱い動きが見られる。住宅建設は前年を 下回っており、企業収益は減益見込みで推移 している。 東海環状自動車道の山県ＩＣ、及び岐阜三輪 ＳＩＣが供用開始。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 +87.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％