別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 可児 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰 印  TEL.

鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市松伏２丁目１１２番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い丘陵 地の閑静な住宅地域 北西5m市道 水道、下水 姫 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   110 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 姫駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　昭和４０年代に開発された住宅団地で、近年開発された住宅団地に較べ道路幅員が狭小である。住民の高齢化 も進んでおり、昨今多くの売り物件が目立つ。新興の住宅団地を周辺に配し、地価は弱含みの推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主として、可児市南部、ＪＲ太多線姫駅を中心に高台に開発された住宅団地、及びその周辺の住宅地 域を中心に捉える。需要者の中心は、ＪＲ線・名鉄線沿いの市内周辺や名古屋方面周辺に就労する勤労者や周辺の多治 見市等に地縁や血縁のある居住者全般と把握する。団地の高齢化に伴い供給過多の動向を見る。取引価格等は様々であ るが、市場の中心となる価格帯は、土地（更地）２００㎡程度で３，７００千円弱と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　画地規模も小さく低層住宅地域で共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。近隣地域では、自 己使用目的の取引が大半であり、需要者は利便性及び快適性を価格判断の基準とする傾向にある。鑑定評価額は、全般 的な類似地域の価格体系、あるいは可児市等の市場状況等を勘案し決定した。近隣地域の市場性等も加味し、比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額は比準価格をそのまま適正と判断し決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [154.6] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　名古屋圏のベッドタウンとして発展した当 市であるが人口は微減に移行。可児市中心部 の住宅地需要は堅調である一方、郊外の住宅 団地需要は弱い。 　昭和４０年台に開発された熟成した住宅団 地。高齢化に伴い供給過多の動向を察知する 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.7 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％