別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 可児 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝 印  TEL.

鑑定評価額 5,560,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市若葉台４丁目１５２番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模低層一般住宅 が建ち並ぶ丘陵地の 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 西可児 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西可児駅南東方 850m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高度成長期に開発された住宅団地の一角に存する。開発時期が古いことから居住者の高齢化比率は既に４割を超 えており、新たな一時取得者層からの需要が弱いため、地価は今後も弱含みに推移する事が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄広見線の可児市内の住宅地域を中心に、広くは愛知県北部の住宅地域を含む。主な需要者は名古屋・ 小牧方面に通勤する市内在住の勤労一次取得者層である。住宅用地の需要総額は土地６０坪～６５坪程度で６００万円 前後、新築建物と土地の総額では２千万円台前半程度である。西可児地区内にあっても開発時期の新しい住宅団地に需 要が偏る傾向がみられ、当該団地は開発時期が古く居住者の高齢化が進行しているため需要が弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、可児市西部の郊外部に古くに開発された住宅団地であり、戸建住宅を主体としており、収益還元法を適用 する合理性に欠くため、収益還元法は非適用とした。他方、土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的 の取引が中心であり、取引事例は可児市西部の類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、代表 標準地との均衡も検討の上、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [102.2] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は生産年齢人口比率が県内でも比較的高 い。但し郊外の団地等では高齢化が進行して おり、地価動向は、地区によって異なる傾向 を示している。 開発時期が古いことから、居住者の高齢化が 確実に進んでいる。空き家の増加が懸念され る状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.7 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％