鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ５３ -71666	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	各務原１９ -77090	各務原市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北26.7m県道、中間画地		１住居 (70,200)
c	各務原３６ -64538	各務原市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	各務原Ｙ５５ -58275	各務原市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東6m、西6.3m、三方路		準住居 (70,200)
e	各務原１９ -77752	各務原市		底地	（　）	不整形	北24.5m国道、西14.2m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	72,519	100 [ 89.6]	80,936	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,900
b	(　 ) 65,633	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	65,305	100 [ 79.5]	82,145		82,100
c	(　 ) 61,392	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	68,077	100 [ 83.1]	81,922		81,900
d	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	69,045	100 [ 85.3]	80,944		80,900
e	(　 48,815) 61,018	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	62,205	100 [ 77.3]	80,472		80,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.2	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.8	交通・接近　 -8.4	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,300 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,796,866	2,631,906	9,164,960	5,550,090	3,614,870	（　0.9715） 3,511,846	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	65,034,185 円　　　　（　 40,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗。通行車両等を顧客とする路線商業地で、地域の需給事情で実効容積低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,160	1,002,240	5.0	5,011,200
							1.0	1,002,240
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		1,002,240		5,011,200
								1,002,240

⑨年額支払賃料	1,002,240 円　×　12ヶ月　＝　 12,026,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,026,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 601,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,425,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,011,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,606 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,002,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 323,724 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,796,866 円　　　　（　 7,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,230 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-506	1,812 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,400 円	74,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	360,806 円	12,026,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,070,700 円
	建物　　　　　　　　　 755,800 円	74,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,100 円	74,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,631,906 円　（　　　　　　 1,632 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,100,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,550,090 円（　　　　　 3,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,796,866 円
②総費用	2,631,906 円
③純収益　①－②	9,164,960 円
④建物等に帰属する純収益	5,550,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,614,870 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,511,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,034,185 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
各務原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　前田　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原新栄町１丁目２４番				②地積　(㎡)	1,613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	大型商業施設周辺に低層店舗が集積する商業地域	西9.8m市道	水道、ガス、下水	六軒 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 125 ｍ、南 180 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．８ｍ市道

交通

施設

六軒駅北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

東西に流れる幹線間を縦貫で結ぶ路線沿いで平家店舗を標準的使用とする地域特性が継続するとみられる。地方
の商業地を下支えする住宅需要は乏しく、コロナ禍の影響を含めて地価は軟調な動きを予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、各務原市（川島地区を除く）及び岐阜市の隣接地域、岐南町の幹線沿いと判定する。需要の中心は小売
・飲食・日用サービスの低層店舗。新規参入は広域チェーンの割合が高い。初期投資の規模はまちまちであるが、ドラ
ッグストアの出店攻勢で標準的な画地規模は拡大傾向にある。コロナ禍では、ドラッグストアの増勢に押され気味のス
ーパー、コンビニが巣ごもり需要でひと息つく一方、飲食は個人事業者に限らずチェーン店の撤退も出始めている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、商圏同一性、立地代替性に優れるロードサイドから４事例を採用し、事業者目線の試算結果を得た
と判断する。収益価格は比準価格の５０％に満たないが、当該地域の商業建物は自己使用が多く、賃貸物件は旧来地主
の供給が大半のため、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成が常態化していることに留意を要する。よって
、鑑定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,500 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

78,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナはネット通販、内食・中食関連等
で巣ごもり特需が認められるが、路面店は政
策効果の下支えがあるものの外食を中心に難
局が続いている。

飲食・日用品中心に参入意欲が顕在化した矢
先のコロナ禍。中堅スーパーが中核の大型施
設は売上増で明暗が分かれている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　 +13.1
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原３６ -67029	各務原市		建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
b	各務原３６ -64538	各務原市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	各務原Ｙ５５ -58275	各務原市		更地	（　）	長方形	南16m市道、東6m、西6.3m、三方路		準住居 (70,200)
d	各務原Ｙ５３ -71666	各務原市		建付地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,096	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,529	100 [ 81.0]	79,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	79,700
b	(　 ) 61,392	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,940	100 [ 85.1]	79,835		79,800
c	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	67,798	100 [ 83.2]	81,488		81,500
d	(　 ) 66,667	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	72,519	100 [ 86.6]	83,740		83,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,645,668	2,679,471	8,966,197	5,437,740	3,528,457	（　0.9715） 3,427,896	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	63,479,556 円　　　　（　 39,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,155	999,920	5.0	4,999,600
							1.0	999,920
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		999,920		4,999,600
								999,920

⑨年額支払賃料	999,920 円　×　12ヶ月　＝　 11,999,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,999,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 719,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,279,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,999,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 999,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 319,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,645,668 円　　　　（　 7,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	2,088	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,225 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,374
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	363,000 円	72,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,971 円	11,999,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,070,800 円
	建物　　　　　　　　　 740,500 円	72,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,679,471 円　（　　　　　　 1,661 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,600,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,437,740 円（　　　　　 3,371 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,645,668 円
②総費用	2,679,471 円
③純収益　①－②	8,966,197 円
④建物等に帰属する純収益	5,437,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,528,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,427,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,125 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,479,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,400 円／㎡）