鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ５３ -70185	各務原市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	各務原４６ -71710	各務原市		建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	各務原０５ -64332	各務原市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	各務原３６ -41585	各務原市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	各務原Ｙ３１ -63030	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m市道、北西3.8m、角地		２住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,701	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	69,283	100 [ 102.5]	67,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,600
b	(　 ) 67,956	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	67,014	100 [ 97.9]	68,451		68,500
c	(　 ) 61,798	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	68,527	100 [ 101.9]	67,249		67,200
d	(　 ) 72,783	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,492	100 [ 100.9]	71,845		71,800
e	(　 ) 77,416	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	74,141	100 [ 100.2]	73,993		74,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.5
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,800 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,835,291	318,852	1,516,439	1,212,530	303,909	（　0.9686） 294,366	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,771,882 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.85	ＬＳ2	107.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ（１ＬＤＫ）４戸、専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.85	100.0	53.85	1,342	72,267	3.0	216,801
							1.0	72,267
～

～

～

～

計		107.70	100.0	107.70		144,534		433,602
								144,534

⑨年額支払賃料	144,534 円　×　12ヶ月　＝　 1,734,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,734,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 93,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,784,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	433,602 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 144,534 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,684 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,835,291 円　　　　（　 8,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-18	1,095 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,244	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,383 円/㎡　月額支払賃料（　 1,342 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-25	1,391 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,419
c	各務原　　　　-67	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,486

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,300 円	15,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,352 円	1,878,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,000 円	15,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 318,852 円　（　　　　　　 1,533 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 107.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,212,530 円（　　　　　 5,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,835,291 円
②総費用	318,852 円
③純収益　①－②	1,516,439 円
④建物等に帰属する純収益	1,212,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	303,909 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	294,366 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,771,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
各務原 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 -19

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　北川　彰

印

TEL.

鑑定評価額

13,900,000 円

１㎡当たりの価格

67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原栄町１丁目１３番				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	蘇原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 45 ｍ、南 45 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北、　６
．０ｍ市道

交通

施設

蘇原駅西方

150m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　ＪＲ蘇原駅の西北西近距離に位置。戸建住宅のほか共同住宅等も見られ、工場地帯にも近く、工場関連の駐車
場、従業者の住宅等の需要も視野に入る。地価は新型コロナの影響も憂慮されるが横這いでの推移を予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として蘇原地区のＪＲ線や名鉄沿線沿いの住宅地域等の圏域と判断する。需要者の中心は、市内の
事業所に就労する一次取得者層、及び当地区に地縁や血縁を有する居住者一般、そして事業者等である。駅舎に至近で
、住宅地として、あるいは周辺事業所の駐車場等用地として、底堅い需要がある。分譲住宅は比較的少なく、土地取引
も散見されるが、画地規模や用途等が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することが困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　アパート等の収益物件は小中規模のものが散見され収益価格も求めたが、傾向的には供給過多の中、投資効率は相対
的に低く、支払賃料も他との競争下、下落気味で、求めた収益価格は低位となった。地域の通常取引は自用目的の更地
の取引を多くみる。従って本件は、実際の実需に基づく取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を標準として、収
益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 68,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[101.2]

[100.0]
100

66,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　製品出荷額県下１位を続ける当市にあって
、全般に住宅需要は根強い。一方、大・中規
模に開発された住宅団地等の土地は、軟調に
推移している。

　ＪＲ蘇原駅への利便性の高い住宅地域。戸
建住宅や共同住宅等の適地である。周辺事業
所の駐車場用途の底堅い需要もある。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ５３ -59482	各務原市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	各務原Ｙ５３ -70185	各務原市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	各務原３６ -56680	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m市道、北5.3m、角地		２中専 (70,200)
d	各務原４６ -56580	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,463	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	68,504	100 [ 100.8]	67,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,000
b	(　 ) 69,701	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,655	100 [ 102.0]	67,309		67,300
c	(　 ) 66,067	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	64,014	100 [ 97.6]	65,588		65,600
d	(　 ) 43,843	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	54,749	100 [ 80.8]	67,759		67,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,000 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,843,188	322,094	1,521,094	1,228,590	292,504	（　0.9686） 283,319	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,555,275 円　　　　（　 26,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.85	ＬＳ2	107.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ（１ＬＤＫ）４戸、専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.86	100.0	53.86	1,348	72,603	3.0	217,809
							1.0	72,603
～

～

～

～

計		107.72	100.0	107.72		145,206		435,618
								145,206

⑨年額支払賃料	145,206 円　×　12ヶ月　＝　 1,742,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,742,472 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 94,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,792,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	435,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 145,206 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,902 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,843,188 円　　　　（　 8,861 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-6	1,221 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,348 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-21	1,462 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,462
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,900 円	15,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	56,594 円	1,886,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,000 円	15,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 322,094 円　（　　　　　　 1,549 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,228,590 円（　　　　　 5,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,843,188 円
②総費用	322,094 円
③純収益　①－②	1,521,094 円
④建物等に帰属する純収益	1,228,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	292,504 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,362 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,555,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,700 円／㎡）