別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 各務原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -14 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰 印  TEL.

鑑定評価額 9,020,000 円  １㎡当たりの価格 44,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市つつじが丘５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鵜沼宿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 鵜沼宿駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 　地域は、高台の住宅団地内に位置し、団地内においては少子化・高齢化が続伸する状況下、空き家も増加する 状況下に存する。地価水準は、新型コロナの影響もあり、下落基調で推移する地域と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、各務原市鵜沼地区に存する住宅団地及びその周辺圏域を把握する。主たる需要者層は居住の快適性を 重視する個人であり、新築住宅を建築する目的の更地物件のみならず、中古物件をリフォームして使用する需要者も見 受けられる。住宅団地内の物件は、高齢者を中心として需要が乏しく地縁的選好性を有する需要者が中心である。新築 戸建住宅の取引は限定的であり、土地は総額９００万円強、中古住宅で総額１，３００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅団地である。標準地は、画地規模も小さく、低層住宅地域で共同住 宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり 、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に 規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [103.0] 100 44,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　製品出荷額県下１位を続ける当市にあって 、全般的に住宅需要は根強い。一方、大・中 規模に開発された住宅団地等の土地は、軟調 に推移している。 　空き家問題、中古住宅の流通促進等で話題 となっている地域であるが、住宅団地の需要 の低下が顕著な地域である。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％